| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 11:16 |
作者： |
刘晨 |
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从中国第一个物业管理公司到第一个业主委员会；从首家物业管理协会到首次物业招标……深圳物业管理无愧为中国物管业的“黄埔军校“。如今，深圳的“管家”已遍布全国，掌管着全国200多个城市的物业。
淡黄色的外墙，楼层不过6层~7层，外墙布满爬山虎——如果不是门口纪念牌上写着“深圳物业管理第一村”，很难看出“东湖丽苑”与很多早期开发的商业住宅小区有什么区别。
在深圳爱国路上的高楼林立之间，东湖丽苑显得有些陈旧和落寞。然而，就是这个仅有600多户居民居住的再普通不过的小区，却承载了中国物业管理史上至关重要的一段历史。
“1981年3月10日，深圳第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司成立，对深圳第一个商品住宅小区‘东湖丽苑’实施专业化物业管理。”小区前的立碑镌刻着这样一段文字。
这亦是中国内地首家物业管理公司。从这里开始，深圳陆续创下了国内物管行业的诸多第一：第一个成立业主委员会，第一个成立了物业管理协会，第一个出台物业管理专项法规，第一个引用市场竞争机制、采用招投标方式选择物业管理公司，第一个对物业管理从业人员实行全员岗位培训并实行持证上岗制度……
对于物管人而言，东湖丽苑代表的是梦开始的地方，而深圳物管之于全国的意义，在于率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，拉开了我国物业管理的帷幕，并在此后相当长的时间内引领着中国物管业不断前行。
那些年：一个崭新的行业上世纪80年代初，在深圳乃至全国，“物管”还与卡拉OK一样，是个时髦的新词。那时，随着房地产市场发展的需求，深圳市政府对房地产业提出了“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。
不过，在1988年前，物业管理在深圳虽有所发展，但对城市房屋管理有着重要引导和调节作用的政府公房依旧实行福利型行政管理。1988年，深圳开始房改，公房开始出售给职工。1989年7月，深圳撤销房管所，将原来政府直管的各房管所全部改制为物业管理公司，停止拨款，向住户或产权人收取管理费。由于当时物业管理费每月仅0.1元/平方米，取得了住户的理解和支持，1989年底基本完成该项改革，这也使物业管理开始走入平常百姓家庭。
1994年6月18日，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台，11月1日正式实施，成为中国第一部有关物业管理的法规。这一条例为深圳物业管理的长期稳定健康发展奠定了基础，随后全国掀起了学习深圳物业管理经验的热潮。
此后，深圳物业管理企业开始群体性崛起。统计数据显示，经过30年的发展，深圳目前已有正式注册的物业管理公司1000多家，物业管理覆盖面达95％以上，物业管理已从常见的住宅区、工业区、商场、写字楼，扩展到机关、学校、医院、码头等各个有物业的领域。
那些人：一段激情的岁月30年来，深圳物业管理从无到有，从小到大，经历了一个破茧化蝶的过程。而这30年岁月里，更有一大批深圳物管人在物管行业留下了汗水与足迹。
已近耄耋之年的彭武锦老先生，是中国内地物管行业的开启者之一。据其回忆，他于1980年被抽调组建第一个物业管理公司，当年，由他带队专程去香港学习物业管理经验。
在香港，一行6人的学习小组参观了商场和公务员宿舍、半山区豪宅、一般私宅、廉租房、“鸽子笼”等各种住宅，学习不同类型住宅的物业管理模式，并且向香港物管人讨教经验。
从香港回来之后，彭老便与其他三人共同组建了最早的物业管理公司。就是这4个人，承担了物管的所有工作：住户买回来的家私家电没人搬，他们就去搬，就连做人事工作的女同志也和男人们一样干起了搬运工；灯泡坏了，也是管理处的人去换。且在没有电脑的情况下，彭武锦用手写出了第一本物业管理行业规章制度。“那时不觉得累，很有激情。”30年来，深圳市物业管理公司已经从最初的几名员工扩大至1600余名员工，该公司服务的业主也从东湖丽苑的600余户增加到2万余户。
而在此后中国物业管理飞速发展的同时，一个个代表性人物笑傲物管江湖。其中，有着“物业教父”之称的陈之平曾经领导和造就的万科物业管理时代至今仍让人激情四溢。而他所创新的许多物业管理理念，在很长的一段时间里，影响着人们对物业管理的理解。
1995年，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施后，莲花北业主委员会成立，它被称为中国第一个真正意义上符合法规的业主委员会。事实上，早在1991年，深圳万科天景花园即成立了中国内地第一个业主委员会。
“当时成立业主委员会是没有预谋、策划的，完全是为了解决电费的问题。后来我就尝到了甜头，希望利用好业主委员会的能量，解决更多问题。”时任万科天景花园物业管理处主任的陈之平对媒体表示。
1996年，深圳首次面向全市物业管理企业进行了一次公开招投标，为居民投诉多、管理水平低的鹿丹村重新选聘物业管理单位，万科物业夺得鹿丹村的物业管理权，一举打破了物业管理“谁开发，谁管理”的局面。鹿丹村也成为万科第一个接手的自己开发楼盘之外的物业。
仅以现在的眼光来看，万科14年前提供的投标书不仅厚得让人印象深刻，而且还提出了一些非常细致的服务理念，收效显著，如：培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理换为疏导式……清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起，而不是粗暴的指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。
这些年，万科物管在公司不断发展的过程中，创造出了许多前瞻性的、具有创造性的物业管理理念。并且，这些理念得到同行们的广泛认同和借鉴。
那些事：从此物业扩展至全国一定程度上，深圳堪称全国物管业的“黄埔军校”。
“现在我国整个物业操作管理模式基本都是深圳模式，或者是深圳模式的升级版，比如一体化管理、专业化管理、分包制等等都是发源自深圳。”深圳物业管理研究所所长陈蔼贫接受媒体采访时说，深圳是全国范围内的房地产市场经济较早发展的城市，同时也是全国最早搞房改的城市，房产从集体所有到个人所有自然带动了需求，这也促使了一批物业管理企业的诞生和发展。
在深圳物业管理行业快速发展的同时，深圳向内地提供了大量物业管理的经验、规章制度及运作流程等资料，使内地开展物业管理工作少走了许多弯路。成立于1990年7月的国家建设类一级培训机构———深圳房地产和物业管理进修学院，已共举办各类培训班1000余期，培训人数达16万人次，被赞誉为“中国物业管理人才的摇篮”。
进入20世纪90年代后，深圳物业管理趋于成熟，并快速向内地延伸，现已有100多家深圳物业管理企业在200多个大中城市承接了物业管理服务业务，外接面积上亿平方米，可以说整个全中国都有深圳“管家”忙碌的身影。
例如，中海物业在全国60多个城市管理着数百个项目，而且已走出国门；万科物业在全国近40个大中城市有分支机构，在管面积3000多万平方米；万厦居业业务遍及全国30多个城市，管理总面积达2000多万平方米……据不完全统计，深圳70多家一级资质物管公司大多都已走出深圳，走向全国，成为全国性的物管企业，而且还有不少二级甚至三级资质的物管企业也到内地开拓市场，成为深圳物管走向全国的重要生力军。
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