| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年11月09日 09:34 |
作者： |
陆剑伟 |
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近段时间，前海因为获“计划单列市管理权限”再次成为关注的焦点。而集合水城、双中心等概念于一身的前海，能否形成“集聚效应”，使之成为拉动深圳经济增长的动力引擎？
连日来，记者走访了前海多个楼盘，发现利好“叠加效应”曾经引发片区楼市出现了集体涨价冲动，目前上市新盘价位水平基本已维持在２－３万元／平方米的高位。但在新政的调控下，此前热销楼盘的销售势头开始趋缓，众多投资客开始收手观望，概念刺激效应递减。
房价阶段性企稳
在深圳众多片区中，前海被业界认为“概念王”：“单列市管理权限”、双中心、珠三角曼哈顿、世界级都会区、水城……前海楼价在概念的推波助澜下，也迎来了一波上涨行情。
世联地产研究认为，前海规划利好的透支使其边际效用减弱，目前价格已经很大程度上反映出对区域未来发展的预期，今后楼价上行更需要实质性的发展措施和实施进展作为支撑。
事实上，在区域内楼盘价格持续攀升之后，适逢新政的出台，需求已呈观望态势，前海房价有望进入阶段性的企稳状态。
记者从房地产中介了解到，虽然也有业主因为此利好而临时提出反价，但眼下尚没有对前海地段的楼市产生大的冲击。世华地产一位经纪人说，前海的概念炒作近两年一直存在，也被开发商反复利用过，现在很难靠概念让楼价再度猛涨。并且现在适逢房地产调控，近期前海的房价并没有明显上涨。
家住南山海雅百货附近的罗小姐告诉记者，她在新政调控之前为了改善居住环境卖出了自己的第一套房，新政的出台直接导致她尽早购置二套房的计划流产。“新政一出来，感觉到深圳的高房价将得到抑制。然而前海房价却没有出现实际性的下降。”罗小姐坦言自己正等待前海房价松动。
业内人士认为，新政落地将带来区域市场的理性回归，众多投资客开始收手观望，而以自住客为主体的需求者住宅需求价格弹性较大，对价格较为敏感，由此也在一定程度上制约了房价上涨的预期。
中小户型占据市场主力
目前，前海片区的中档物业已非常成熟，不少高端物业也正在开发，如中海阳光玫瑰园、丽湾国际公寓、东方银座公馆、诺德国际居住区、雷圳０７５５、星海名城、鼎太风华等，均以中小户型为主，市场定位为城市白领人群，相对豪宅遍布的后海片区而言更加贴近普通市民的生活。
从市场成交结构来看，前海片区二手住宅成交以中小户型为主，９０平方米以下物业占总成交量的八成，其中以３８～６０平方米的小两房及６５～８０平方米的大两房成交最为活跃。片区二手住宅成交均价约２００００～２３０００元／平方米，市场上投资客比例为２０％～３０％。总体而言，刚性需求仍是该片区的主流。
从区域功能组团来看，前海的生活区域将呈现出不同的生活圈层。其中，星海名城、鼎太风华、中海阳光棕榈园等以品质大盘为依傍所组成的“大盘中央生活圈”，主张高端的休闲、丰足生活方式；也有海岸城、保利文化广场所组成的时尚“文化消费圈”，提供高水平的物质、文化、娱乐服务；还有海岸城西座、天利中央广场所构成的“金融商务圈”，形成区域经济发展的强势“合力”。
房价走势在于配套
“前海还有很多事情要做，在一些大帽子戴上后，前海的诸多产业、配套还有待深入发展。”一券商分析师认为，前海楼市尚停留在概念炒作上，很多实质性的配套落实以后，前海的未来发展可圈可点。
世联地产认为，区域价值的飞跃非一朝一夕。前海规划中赋予的实质利好、提升区域价值的最大意义在于产业升级带来的高端服务业人才增加、城市综合功能的提升以及区域外部形象改善，而产业的发展需要长时间的培育。市规划国土委相关人士也指出，“前海中心区十年可具规模”。
“相信对大部分的人来说，对前海发展都比较期待，它会不会成为第二个深圳湾？前海房价的走势还是要看它相当多的配套是否能够跟上。”中原地产二级市场常务副总经理玉家雄认为，前海片区是一个比较特别的地方，过去房价一直徘徊在较低的水平，其中一个原因是它周边有一些对住宅来说属于厌恶型的产业，影响了居住品质和价值。如果将来前海要成为另外一个国际社区，这些问题必将会得到解决，整个片区的居住品质和价值都将会有一个大幅度的提升。
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