市场点评：房贷政策松绑体现稳增长思路

　　央行于9月30日发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》重申了家庭首套房贷款首付最低为30%、利率下限为基准利率0.7倍的房贷政策，并新增了"对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策"。同时，在金融机构房贷供应方面，鼓励金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、在地产商融资方面，鼓励地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　今年以来房地产行业成为我国经济增速下行的最大牵引力，房地产投资累积同比增速从去年的20%左右大幅下滑至8月份的13.7%，商品房销售持续低迷。此次放松二套房贷标准基本符合市场预期，但力度超出预期，从"认房认贷"直接放松至"认贷不认房"，政策的调整带有明显的稳增长的意愿。

　　房贷政策松绑主要是为了满足为改善居住条件的购房者的购房需求，如果银行按照新政策的最低标准执行，大量的购房需求将被激发，商品房的销售情况将有望恢复，进而拉动房地产的投资额出现回升。

　　不过银行放贷意愿能否因此在短期内迅速增强仍存疑虑。虽然当前放松了房贷利率的浮动权，但在之前1.1倍基准利率水平下，银行发放房贷的意愿都不强，政策放松后房贷利率能降低到多少，以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定，不排除再经历一段银行惜贷、地产销售未见起色的短暂时期（倒逼央行再做窗口指导），但若银行能落实利率优惠，这个局面出现的概率将减小。

　　住房抵押贷款支持证券（MBS）、银行间债券市场融资工具、房地产投资信托基金（REITs）等均是为了拓展房地产市场的资金来源，有利于改善房地产企业的资金状况。其中MBS是房贷证券化的主要方式，发达国家MBS发展的已经较为成熟，但在我国还处于空白阶段，未来的空间较大。

　　总体看，《通知》体现了两个层面的含义，一是出于稳增长的考虑放松房贷政策、刺激购房需求。二是进一步市场化，通过MBS、REITs等工具将投资者的资金引入房地产市场，促进房地产市场进入良性发展轨道。

　　基金经理论市

　　节后市场仅有三个交易日，楼市调控政策松绑成为新的刺激因素，市场延续了反弹的趋势。创业板指数反弹较强，涨幅达0.87%，沪深300指数上涨0.64%。分行业看，医药、地产、建筑装饰等行业反弹较为明显，涨幅超过2.4%；而计算机、食品饮料、传媒涨幅居后。主题板块军工仍表现出色。

　　今年7月份以来，市场出现了整体性强劲反弹，这与疲弱的宏观经济和平稳的政策不太相符，我们认为股票市场大幅反弹的原因可能有以下几点：1.投资者对于经济增速下滑形成共识，对新政推动改革和经济转型信心提升；2.无风险利率下行拉低社会融资成本和理财收益率，投资者风险偏好上升，股票市场凸显吸引力；3.今年以来股票市场并购重组层出不穷，客观上对社会资源进行了优化配置，一二级市场形成联动财富效应。总之，这轮反弹很大程度上是基于风险偏好改善的价值重估。

　　短期而言，从9月PMI数据看，经济仍旧有下行压力。为此，9月末央行放宽首套房认定标准以及放松房贷利率，这可以释放部分潜在刚需和改善型需求，对经济形成一定的托底效应。我们认为，四季度类似的微刺激可能还会加强，经济不会有失速风险。另外，国务院发布了《关于加强地方政府性债务管理的意见》，指出要硬化预算约束，对地方债务实行不救助原则，这也显示政府推动改革促转型的决心。因此，在无风险利率下行周期，在并购重组热潮和财富效应推动下，风险偏好改善推动的价值重估行情有可能延续。

　　投资策略上，我们贯彻"财务健康，业务向好，估值合理"的选股原则。在财务方面，主要关注公司质地是否健康，是否有抵御风险的能力，是否有扩张的基础与潜力。在业务考量上，既关注企业业务长期发展空间，也注重短期业绩变化趋势。在估值方面，根据不同行业属性和公司发展周期，结合PE/PB/PS/市值多角度进行评估。基于以上原则，目前这个阶段，我们认为对低预期股票的"占坑"式投资可能优于对高预期股票的"追涨"式投资。（全景网特约/摩根士丹利华鑫基金）

　　全景网提示：登载此文目的在于传递更多信息，并不意味着赞同其观点或证实其描述。市场有风险，投资需谨慎。更多解读请登录全景《买方观点》精品栏目：http://www.p5w.net/fund/mfgd/。