| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2011年01月12日 04:52 |
作者： |
马筱琳;伍军 |
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——2011年房地产行业展望
马筱琳 伍军
从行业基本面来看，2010年1-11月，我国商品房新开工面积14.51亿平方米，是2008年全年商品房新开工面积的1.49倍，是2009年全年商品房新开工面积的1.26倍。新开工面积强劲增长，预示着2011年可供销售的商品房规模将大幅增加。而房地产调控政策在2011年不会放松，将会继续压制投机性购房需求。在供给增加和需求减少的叠加效应下，2011年房地产市场供求关系将发生逆转，市场开始转向需求方。
从资金面来看，房地产是典型的资本密集型行业，货币政策的走向对其构成显着影响。2007年转为从紧的货币政策使楼市在2008年出现下行拐点。2008年8月至2009年2月，全国房价连续7个月环比负增长，其间部分地区的跌幅在30%左右。为应对全球金融危机的的冲击，在2009年转为宽松的货币政策拯救了楼市。虽然2010年11月，M1和M2的同比增速分别为22.10%和19.50%，仍处在较高水平，但中国宽松的货币环境无疑已进入后期。
自2010年2月份，中国进入负利率时期，CPI的过快增长使得居民的资产配置发生变化，表现为减少持有人民币，转而将房子、黄金等不会被稀释的实物商品作为财富储藏的载体和手段。只有遏制通货膨胀、扭转人民币购买力下降预期，才能改变中国房地产的估值方法和体系。2010年10月20日，央行加息25个基点还远不足以扭转长期负利率的预期，而且宏观政策要调控到位，通常需要很长的一段时间。因此，楼市的通胀保值行情还将继续演绎。如果2011年一季度，出现通货膨胀的继续恶化，那么即使在号称“史上最严厉”的房地产调控政策打压下，我们不仅难见房价下跌，反而不排除房价会有一定程度的上涨。
然而，资产泡沫需要流动性的不断投入使其膨胀并维持下去，当后续的流动性不能再支撑高高在上的资产价格时，泡沫就会破灭。根据中央经济工作会议的精神，货币政策转向稳健，中央银行将着力引导货币条件回归常态水平。2010年10-11月，我国居民户对银行的资金贡献为负。从历史的状况看，当持续出现居民新增贷款超过新增存款的情形时，就意味着进入了密集加息期。在加息周期前期，利率调整对房地产市场的影响并不大，但房地产泡沫总是破在加息中后期。美联储在2004年6月30日启动加息周期，但美国房价的上涨势头依然延续。直至美联储连续加息11次后，美国房价的增长势头才达到顶点，拐头向下。
2010年中国楼市这波通胀保值行情预计会持续到2011年年中，然后在央行连续加息后，房地产泡沫会开始泄气。 （作者系中国工商银行投行研究中心房地产行业分析师）
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