| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年01月10日 14:05 |
作者： |
白宏炜;宁静鞭 |
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撰写时间： |
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从土地和保障房看政策演变
行业近况：
据中国新闻网报道，国土资源部部长徐绍史今天在全国国土资源工作会议上指出：2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70%，实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105%。而不久之前，国土资源部一系列抑制地价、打击囤地以及地方政府官员约谈问责机制等针对土地市场的调控和近期的保障性住房实施等隐含出房地产政策的逐渐转变，我们对此评论如下：
评论：
2.7万亿土地出让金本身就是一个非常大的数字，有两层含义：
供给将大量增加：住宅用地总计增加137%，其中保障性住房用地增加336%，商品房用地增加93%，一反过去五年平稳增长状态，这就从根本上起到抑制房价作用，隐含之意就是2010年市场一直关注点在抑制需求上，实际在增加供给政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低价位/中小套型住房用地量占比77%；
政府收入大幅度增加：出让金额从2009年的1.6万亿增加70%，1.1万亿的土地出让金增量将大大缓解地方政府的财政压力，地方融资平台断裂的风险降低；此外地方政府将有更多资金用于保障性住房建设（以10%用于保障房计算，可支持今年保障房计划建设量中的1/4）。
控制地价和加强保障房隐含了政府两方面的“转变”：
2010年国土部一系列政策直指“低土地供应”、“高土地价格”、“大量囤积土地”等根本性问题，历史上首次将“抑制高地价”作为工作重心，2010年地价下跌17%意味着效果显现，而地价直接推动房价的动力不再，有利于房价的平稳；
二是对保障房的态度：我们认为加大保障房建设将是“十二五”期间政府工作重点，而公租房作为保障房的主体，需要大量的政府投入。政府需要扩大土地市场规模缓解资金压力，而重庆模式意味着公租房可作为未来优质“资产”，为高投入带来解决思路。
看2011年土地市场和政策，我们认为：
土地出让金仍将维持较高规模，地价有望继续下降，有利于抑制房价；
供给端继续加大供给，而需求端原有政策维持，将开始打击“囤房”。
估值与建议：
过去一年房价的上涨，开发商销售的提升都不能带动股价上涨，而进入2011年趋势在发生变化，房价平稳，政策平稳概率较大，而地产股将逐步恢复其合理估值水平，自12月份以来，板块已经10%~15%的修复，我们认为这一过程仍将继续，目前政策环境有利于高周转、“建筑＋地产”类公司，A股首推万科、金地、保利和荣盛发展，H股首选龙湖、雅居乐、恒盛地产。
（具体内容请见附件）
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