| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年07月04日 09:58 |
作者： |
马超彦;王炯业 |
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每经记者 马超彦 王炯业
近段时间以来，房地产市场快速升温，各地土地拍卖价格屡创新高，地产股出现全面飙升行情，房地产股的春天再次来临。有大股东注资的个股受到市场的热烈追捧。
然而，市场上还有一家上市公司，大股东两年前的注资承诺仍然处于“沉睡状态”，不注入的理由竟然是旗下房地产项目 “成交价格不断下降，负债率高企，销售缓慢，经营出现较大亏损”，这与《每日经济新闻》记者现场调查时看到的火爆销售场面大相径庭。
这家公司就是香江控股，原计划注入的项目是位于天津的锦绣香江水城，是一个占地超过3000亩土地的超级大盘。
新闻回放
大股东失信于投资者
2007年7月24日，香江控股（600162，收盘价10.46元）曾因香江集团资产注入预期的一纸公文而引发市场关注。然而时隔1年多，房地产市场的春天也来临了，但是香江集团的注资却还迟迟未实现。
让我们回到2007年，7月24日这天，公司公告称，将向香江集团非公开发行14334万股，用于购买其拥有的5家公司股权资产，即番禺锦江51%股权、保定香江90%股权、成都香江100%股权、天津华运20%股权和增城香江90%的股权。
但是在本次交易后，由于香江集团变成香江控股的大股东了，而香江集团仍持有天津市森岛置业投资有限公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司、天津森岛宝地置业投资有限公司 （以下简称天津森岛三公司）50%的股权以及好天地房产等公司的股权，这显然就与与香江控股存在同业竞争。
为了避免这样的情况出现，香江集团将在重组完成后一年内将其持有的天津森岛三公司各50%股权注入公司；好天地房产也将在重组后两年内注入公司。
若以上承诺逐一兑现，香江控股将最终成为香江集团旗下集住宅类、商贸类地产业务的唯一运营平台。所以承诺一经公布，便引发市场关注，很多券商研究都指出公司基本面将会有“质”的飞跃，对业务结构的优化以及盈利能力的提高均有不可估量的作用。
其实，公司的定向增发已于2008年3月6日实施完毕，也就是说天津森岛三公司应该在2009年3月6日之前注入到香江控股里。然而至今，公司注入资产始终没有进展，似乎已经被遗忘了。
对于没有注入的原因，公司在2008年年底表示，今年上半年成交量严重萎缩和房地产价格稳中有降的情况难有实质性改观。而天津森岛三公司合并后的资产负债达到90.95％，去年1月~11月是亏损运营，且销售缓慢（仅完成年度销售目标的21.39％），如果香江控股当时收购上述股权，将会使资产负债率接近80％，增加财务风险，所以最后公司还是决定暂时放弃入主天津森岛三公司50%的股权。
记者调查
锦绣香江水城就是注资项目
据了解，天津森岛三公司的主要项目就是天津锦绣香江水城项目。去年公告显示，锦绣香江水城由天津森岛三公司共同承建。天津市森岛置业投资有限公司项目规划占地面积843亩，总建筑面积约118万平方米。一期项目占地面积9.84万平方米，建筑面积11.95万平方米，可售面积9.61万平方米。二期项目占地76654平方米，可售面积61823.19平方米。
天津森岛鸿盈置业投资有限公司项目规划占地面积671亩，总建筑面积96万平方米。一期建设项目占地面积65449平方米，总建筑面积14.29万平方米，可售面积110448.7平方米。二期项目占地113745万平方米，总建筑面积23.72万平方米。
天津森岛宝地置业投资有限公司项目规划占地面积771亩，总建筑面积122万平方米，一期建设项目占地面积85928平方米，总建筑面积21.28万平方米。
根据网上显示，锦绣香江水是一个占地超过3000亩土地的超级大盘，定位于世界级人居水城。
楼盘销售人员忙不停
为了了解更进一步的情况，在炎炎烈日之下，《每日经济新闻》记者日前来到了位于天津市宝坻区津蓟高速2号出口（九园站）宝白路的锦绣香江楼盘，从现场情况来看，工作人员还是比较忙碌的。
虽然不是周末，但是在接待前来看房客户的大厅里，售楼服务人员也“闲不下来”。他们有的在前台不停地接着客户的资讯电话，回答着顾客的各种问题，邀请客户参加在周末举行的家庭派对活动；有的在规划模型图为前来看房的顾客介绍着休闲区的概貌，有的则在小圆桌前与客户详聊。甚至有一位业主在一天内两次往返于北京和锦绣香江之间，目的就是为看中的爱房全额付款。
走进小区，楼盘与楼盘之间仍旧穿梭着建筑工人加班加点的忙碌身影而在已经售罄的团组房屋外，一辆“津”字的头汽车刚刚离开，不久之后另一辆车又开来，他们是驱车前来装修自己爱巢的业主们。
这便是位于京津潮白河板块的生态休闲区锦绣香江水城的一幕。而据销售代表称，“我们都建议客户避免在周末的时候来咨询看房，因为每当周末的时候人特别多，照顾不过来”。
据相关资料显示，锦绣香江水城致力于打造世界级人居水城。规划3000余亩，位于京津潮白河板块核心腹地休闲人居水城，于2007年1月开盘，首期的竣工时间为2008年7月。其整体开发周期为6年，占地面积为200万平方米，总建筑面积达300万平方米。
已建成的一期基本销完
据楼盘的销售代表介绍，锦绣香江的一期项目已基本售罄，二期项目已全面开工，而三期工程也已开始动工了。《每日经济新闻》记者又到小区内查看了相关情况，其中一期位置稍显偏僻的4栋11层的板楼也仅剩下五分之二。
据销售代表称，目前销售团队正在力推于7月近中旬开盘的二期项目的第一部分，在这之前认购的业主能够享受到9.5折的优惠，这也已经吸引了不少的认购者。
2008年年底，受金融危机的影响，整个房地产行业低迷不振，今年年初楼市开始了回暖，在经历了“小阳春”之后，楼市逐步走好。该处销售代表表示，目前比去年年底时的销售情况好多了，从今年3月份至今，销量逐渐在上升。上述销售代表还得意洋洋地表示，最近几个月，平均每月的销售量也在近200套的水平。
销售价格多次上涨
无论是从公开的信息还是从现场了解的情况来看，锦绣香江的销售价都在小幅上涨。查看锦绣香江水城网上公布的历史价格，在2008年5月时达到了历史的价格高峰，该月份的均价是每平方米6500元。自2008年7月至12月，其均价一直维持在4700元/平方米~4800元/平方米的水平。
然而好景不长，楼盘价格在今年年初跌入低谷，但随着3月份销售回暖，其销售价格又逐步回升。今年1月、2月的均价为每平方米3600元，高层和小高层优惠后的均价是每平方米3600元~3700元。但到3月份，价格直线上升，均价上升为每平方米4500元，在一个月内每平方米便上涨了近1000元，恢复到了2008年下半年的价格水平。
在今年5月之后，随着北方夏季销售高峰的到来，锦绣香江水城销售价格继续上升，其销售均价小幅上涨了每平方米200元，6月份的均价是每平方米4700元。而到了本月，其均价又悄悄地上涨了100元，达到了4800元。
现场的销售人员也表示，本月锦绣香江的报价均价为每平方米4800元，最低价格为每平方米4500元，如果在每平方米4800元的基础上进行9.5折优惠的话，那么均价则为每平方米4560元。
在《每日经济新闻》记者询问报价时，于去年5月份交房的一位业主建议到，“通胀来了，赶紧买，房价肯定还要上涨。”边上一位客人也表示，“这里的价格很便宜。”而另一位赶来装修新房的的业主则表示，“房子现在我不卖，等着它升值呢。”
公司回应
目前不考虑注入
值得注意的是，在去年公告中，公司暂停了注入天津森岛三公司的方案，但也提出应待条件成熟之时，公司采取适当的方式、在适当的时间收购天津森岛三公司的股权，从而最终解决大股东南方香江与香江控股可能存在的同业竞争。
从宏观的角度情况来看，金融危机最困难的时期已经过去，房地产市场已经出现了明显的转机。
从《每日经济新闻》记者现场了解到的情况来看，锦绣香江的销售量和销售价格双双出现回暖，且在量价齐升的时候，项目产生的效益正在逐渐体现。
记者就此事致电了公司董秘办人士，相关人士接待了《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）。
NBD：请问公司之前承诺的在重组完之后，将在1年内注入森岛三公司，现在1年过去了，公司有什么打算？
董秘办：我们目前为止没有打算。
NBD：现在房地产市场也回暖了，据我们了解的情况来看，三公司开发的锦绣香江水城目前销售情况还不错，为什么还没有打算呢？
董秘办：这个还是董事会的决定，我们也不清楚。销售情况你可以致电那三家公司了解。
NBD：香江集团的承诺也已经过期了1年了，为何迟迟不履行？
董秘办：这个我们不清楚。
而在去年12月下旬，在一份 “关于择机收购天津森岛三公司议案的补充说明”公告里，香江控股的独立财务顾问则表示，建议公司董事会在此次临时股东大会召开后间隔1年，再次公告天津森岛三公司的财务和经营情况，提请召开临时股东大会再次表决是否继续择机收购。
对此，上述工作人员则表示，有可能在今年12月后在重新考虑资产注入的事情，可关注公告。
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