报告关键要素：
　　本报告从经济增长依赖和土地财政这一宏观统计规律和逻辑起点出发，先从购房者和房企的微观主体层面对这一规律做解释并对需求和供给做合理预测，继而从行业层面得出市场层面供不应求，行业将进一步复苏的结论。
　　投资要点：
　　经济增长依赖和经济增速减速。经济增长依赖和地方政府土地财政依赖是不可否认的事实，这种依赖不仅没有因为近3年的调控有所减弱，2012年反而有所强化；2013年经济增长放缓已成为各界共识。这些是我们分析的逻辑起点。
　　调控政策在2013年将会得到微调。（1）逆经济周期的货币政策将会继续适度宽松基调，继续宽松的按揭贷款政策将支持购房需求大量释放；（2）经济增长放缓压力与中央政府领导换届使得限购政策微调成为大概率事件；（3）推广房地产税将会在2013年取得实质性进展，但即便如此，其对行业的实质性影响仍将甚微。
　　中国式购房使得规模庞大购房需求亟待释放。中国式购房使继续快速增长的购房需求具有坚实的心理基础和支付能力。城镇化和城市新增人口是刚需的主要驱动力，而被限购压制的需求规模庞大，在信贷政策支持下，旺盛的需求将会转化为成交量的大量增加。
　　价稳量增是开发企业的最优选择。2012年楼市小牛市使得房企原本严酷的债务与库存约束极大减轻，房企可以从容地选择房价与成交量之间的最优策略，其结果将是市场保持价稳量增。
　  供给增速与需求增速错位导致市场供不应求。市场需求在2012年已经触底反弹，相比之下，市场供给在明年第三季度之前将会惯性减少，供需增速的错位使得明年第三季度之前的市场供不应求。
　　行业投资评级与投资策略。调控政策松动和行业进一步复苏构成房地产板块估值上涨的基石。建议超配地产板块，提高行业投资评级至“强于大市”。身处城镇化最前沿城市的房地产公司将会更多的机会，例如，中南建设、荣盛发展；区域龙头企业及行业龙头企业在限购政策松动前后将会有更多的机会，例如，北京城建、苏宁环球、福星股份、金科股份、金地集团、保利地产、万科、招商地产等。
　　风险提示。主要面临政策风险与销售经营等风险。