行业近况：
　　统计局今日公布了1-9月全国房地产市场运行情况，开发投资51,046亿元，名义同比增长15.4%；房屋新开工面积13.5亿平方米，同比下降8.6%；商品房销售面积68,441万平米，同比下降4.0%，销售额40,354亿，上升2.7%。
　　评论：
　　投资、新开工增速略有放缓，行业谷底徘徊：1-9月房地产开发投资额名义同比增速15.4%，较前8个月下降0.2个百分点；单月同比增速14.2%，较上月回落2.8个百分点，意味着季末调整是向下修正，投资触底回升的趋势还需要进一步确认。1-9月累计新开工面积同比下跌8.6%，单月新开工面积同比大幅下滑24.0%，说明8月新开工转正属于月度间波动，季末修正后的新开工仍在负增长区间；累计土地购置面积同比下降16.5%，单月同比下滑20%。综合来看，行业库存仍在高位情况下，开发商加大新开工意愿和力度有限，环比将回暖，同比恢复还需要一段过程。
　　9月销售同比下滑，旺季不旺：9月商品房累计销售面积同比下降4.0%，单月同比下滑3.6%，且低于6月份水平，对比7、8月份12%左右的同比增长，3季度确实处于“淡季不淡、旺季不旺”的状态，符合我们预期。分区域看，9月单月东部地区销售面积仍然保持了8.2%的同比增长，销售情况尚可，而中、西部地区则分别同比下降0.5%、11.9%，对比8月份中部同比增长7.0%和西部同比下滑1.7%的销售数据，说明旺季不旺的现象在中西部、三四线更为严重。
　　房价环比继续下降：9月单月售价为5,753元/平米，同比增长8.8%，环比下降4.5%；其中9月单月东部区域均价7,064元/平米，环比下降5.3%；中部环比下降4.9%；西部环比下降0.4%。自7月份见顶以来，成交均价单月环比连续两个月出现下降，房价快速上涨压力已经得到缓解，政策压力已经得到一定程度的释放。
　　定金和按揭贷款继续改善：前3季度开发商资金来源同比增长10.1%，较上月改善1个百分点，其中国内贷款增速为12.9%，单月环比下滑3.5%；定金及预收款同比增长13.2%，个人按揭贷款同比增14.2%，继续维持改善势头。
　　数据前瞻：9月销售符合我们预期，但随着推盘的释放，我们预期重点城市10月成交量会环比上行5%~10%左右；由于住宅库存总量还在高位，开发商首先会去产能，因此在住宅投资、新开工上的整体谨慎态度还将维持一段时间，投资环比增速将反弹，但同比依然会在低位，呈现U型筑底。我们维持2012年投资、新开工增速13%及-5%的判断。
　　公司销售额继续分化：A股万科（-1%），保利地产（32%）；H股华润置地（56%），龙湖地产（0%），恒大地产（-15%）。
　　估值与建议：
　　房价不是问题，政策压力趋缓；“销售->拿地->加大投资->再销售”渠道依然没有打通，大趋势上，行业走出底部需要时间。维持我们“短期1-2月交易性参与政策修复性反弹，中期3-6个月依然谨慎，看震荡”的观点不变：9月，由于销售较弱，推盘增加，我们观察的9大城市库存反而环比上升了约5%~10%，因此，我们看到的投资、新开工数据又出现了反复，意味着这次行业走出底部，如果靠自身内生性恢复，而非08-09年政策刺激，则需要的时间较长。但是由于销售放缓，房价已经出现了连续两月的环比下降，政策压力得到释放，而且地产股估值已经回到前期低点，因此，我们短期1-2月建议交易性参与政策修复性反弹，推荐超跌组合，侨城、首开、金地及城建；但中期3-6个月，销售趋势不温不火，政策不松不紧，我们依然维持谨慎观点，看股票震荡格局，中长期配置性推荐万科。
　　风险提示：
　　宏观经济下行风险和政策风险。