| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2012年06月27日 14:08 |
作者： |
杨国华 |
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杭州市消费、进出口、财政收入增速均大幅回落。2012年1季度杭州GDP增速7.2%，同比降3.6个百分点。1-5月杭州进出口总额增1.9%，降25.5个百分点。1-5月社会消费品零售总额增11.9%，降5.6个百分点。1-5月固定资产投资增18.1%，降2.5个百分点;其中房地产投资增34.5%，小幅提升0.4个百分点。1-5月杭州市财政总收入增长0.6%，降26.5个百分点。
5月销量创2010年月新高，成交均价达到2010年以来月最低，微观看，个别大幅降价楼盘热销后有提价动作，约在2%-24%不等，但在以刚需为主的市场中，在较高的库存和未来大量潜在供应的背景下，我们认为房价全面快速反弹的条件尚不充分。2011年2月-2012年2月杭州住宅市场成交都较平淡，金九银十也成泡影，11年9月均价开始出现明显下降。在降价和首套房贷利率下调等因素刺激下，住宅成交量在12年3月大幅回升，5月更是创2010年以来单月新高。而销售均价在今年5月也创出2010年以来单月新低。但从微观看，一些降价楼盘价格已企稳回升。如江干区中豪四季公馆售价最大降幅达30%,一批热销后，第二批价格略上调2%左右;拱墅区顺发吉祥半岛在11年12月低价入市后销售良好，近期价格上调约6%，江干区昆仑天籁4月降价约32%，基本日光，后续推出楼座依然热销，6月推出位置最好的楼王，较4月价格上涨约24%。但目前的需求是以刚需为主，对价格比较敏感，且从下文对杭州库存和潜在供应的判断来看，2012年仍是明显供过于求的局面，因此，我们认为杭州新房价格全面快速反弹的条件并不充分。
杭州市区住宅库存仍在高位，但去化周期下降较快。截至2012年5月，杭州市区商品住宅库存约802万平，从12年1月以来，变化不大，但仍在历史高位。从库存去化周期来看，伴随3-5月的销售回暖，库存压力大幅减轻，库存去化周期快速下降至11个月的水平，处于11年4月以来的低位。
低迷的土地市场对地方财政收入的压力进一步显现。2009年杭州全市土地出让金达到历史高点的1226亿，之后便大幅下降，2012年1-4月仅约85亿，同比降幅达到72%。土地出让金的大幅回落将给杭州财政收入带来压力。数据显示，2012年1-4月杭州全市土地出让金收入仅相当于同期财政收入的11%，甚至大幅低于08年水平，而10年高达74%，11年高达52%。
2012年杭州市区住宅市场仍将明显供过于求，但13年会明显缓减，而14年新增供应将面临严重不足。2009年杭州市区住宅用地成交面积达到历史高点1416万平米，2011年降至515万平米，12年1-5月成交面积仅16万平米。若按照单宗土地2-3年的上市周期，则预计2012年-2014年可上市的住宅量将依次大幅递减，按照11年销售面积约400万平米粗略测算，12年仍将明显供过于求，但13年会明显缓减，而14年新增供应将面临严重不足，房价在14年可能面临非常大的上涨压力。
杭州楼市政策动态：按揭贷款政策——首套房首付30%，利率以基准利率为主，有部分9折优惠;二套房，仍然认房又认贷，首付60%，利率上浮10%。限购——仍严格执行限购政策，目前未见有放松。
行业风险提示：40个大中城市住房信息系统联网。
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