| 来源： |
民生证券研究所 |
发布时间： |
2011年06月17日 14:11 |
作者： |
肖肖;赵若琼 |
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撰写时间： |
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2011年6月昆明楼市调研纪要
限购令执行严格，成交量显著放缓
我们在调研中了解到，目前的限购令执行较为严格，且首套房的利率优惠在春节后也已基本取消，政策的收紧对楼市成交的抑制作用明显。在2月限购令出台后，新推盘去化速度明显下降，部分高端楼盘（如七彩俊园）每月仅售出2-3套。我们认为以本市户籍的投资需求和外地户籍的改善及投资需求为主要调控对象的限购令，持续至年末的概率较大，将对全年购房需求产生明显的抑制。
供给释放和刚需恢复将促使成交温和复苏
2010年新开工面积较2009年上升18%，达到创历史新高的1016万平米，较高的新开工面积保证了2011年市场的充足供应。在限购和限贷的双重抑制下，成交量有望随着推盘和刚需的恢复而温和复苏，房价的涨幅则将趋于放缓，中央政策的平稳和地方政府略有放松的预期将进一步确保成交量的温和回升。
政府高度垄断是地价飙升的本质原因，融资平台还款压力导致土地供应放量
昆明市2007年和2010年地价涨幅均居全国首位，至2011年一季度绝对地价已升至全国第11位。城市超速发展导致对土地财政的过度依赖，而政府的一系列限制供给的行为最终导致地价和房价的暴增。自2011年开始，融资平台还款压力隐现，为了还贷政府必然加速推进土地出让，从去年12月份政府已经开始加快土地出让，今年5月23日，政府又一次性推出270宗地，土地供应放量仍将会持续至下半年。
本地房企领跑，外地开发商进入缓慢
昆明市地产开发主要以本地开发商为主，外来开发商项目较少且位臵偏远。供地少和政策多变是外地开发商进入昆明市场步伐缓慢的主要原因。2009年基本上没有真正的净地出让，多为城中村改造用地，2010年公开招拍挂地块仅有2宗，而外来开发商因拆迁成本不可控和资金压力较大等因素，较少参与城中村改造。
政府在土地开发环节的政策多变，使开发商无法形成稳定预期，也是外地房企谨慎进入昆明的一个重要原因。
聚焦刚需的外地房企市场地位将稳步提升。践行普通住宅高周转模式的开发商，将享受到刚需温和复苏所带来的市场红利，逐步提升当地的市场占有率。
需求结构改善致高端盘滞销，刚需盘去化良好
在限购和限贷的双重高压下，需求结构中的刚性需求占比逐步提升，这使得不同类型楼盘的销售速度差异巨大。从我们调研的情况看，位于一环内的高端楼盘七彩俊园在2月份开始限购后销售速度显著放慢，3-5月每月仅售出2-3套，而在北二环外的刚需盘万科金域缇香则出现热销，6月5日二期推出400套，现已售罄，带精装均价10500元/平方米，与2010年底推售的一期价格基本持平。
（具体内容请见附件）
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