| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月04日 13:04 |
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一周实体成交回顾：
本周销售环比回升。从跟踪的重点城市成交数据来看（图表1），本周成交整体环比回升8.77%。一线城市环比回升幅度较大，例如北京、南京、广州等地。样本城市整体成交同比下降-19.68%。可售量攀升，供应将小高峰：与第17周相比（图表2），样本城市可售量整体可售量环比增加2.98%，可售面积已经达到2010年四季度以来的最大量。深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。正如我们之前所提到的，市场供应将在2季度末和3季度达到高峰。随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。土地市场：本周一线城市和二线城市供应量均有所下跌，一半的城市无地块供应，天津推出173万㎡，再次为最高，深圳仅推出1宗0.3万㎡的商业地块，推出楼面均价为89207元/㎡，为城市推出楼面均价最高；成交方面，一线城市成交量有所下跌，二线城市成交量上涨，苏州共计成交21宗，共计76万㎡。
投资建议:
上周地产行业指数平均涨幅为-4.11%，跑输于沪市指数-3.29%。期间影响房地产行业的新闻有以下几点：
国务院楼市督查结束，保障房进程、今年新建住房价格目标、约谈问责机制、土地供应问题，以及住房信息系统和存量房税收试点推广，被督查组在各地频繁提及。
从5月1日开始，徐州主城区内140㎡以上的户型，实行限购政策。
五一期间，温家宝视察保障性住房建设时，重申使房价回归合理水平。
银监会停止房地产信托业务、个人首套住房首付比例提高到5成等传言再次盛行。
我们认为，从4月下旬开始，供应量已经开始明显回升，去化率下降，价格整体水平保持稳定。目前政策的效力还在观察中。在此关键时刻，中央主要采取政策微调为主，例如今年1-3月徐州房价涨幅过快，将徐州也列为限购城市的范畴。新的政策的传言和预期，短期内可能也只是警示性的作用。不过，这足以抑制房地产股的表现。另一个抑制房地产板块的因素，通胀压力高企，市场紧缩背景下，会直接影响到房地产企业的资金状况、购房者的购买能力等。到目前住宅类企业NAV平均折价20%-25%左右。一线住宅龙头11年PE10倍，二线城市为12-13倍，估值再次回到安全底部。可以适当的配置，做波段操作。
我们仍然推荐：首先以目前具有绝对估值优势并且销售去化仍然较快的龙头公司，万科、保利。其次，
从区域分化来看，重点关注去化率较快的二三四线城市公司（济南、廊坊、南通等地）：中南建设和广宇发展；以及以城市综合体为开发模式的商业地产：鲁商置业、世茂股份、金融街。风险提示：流动性紧缩超预期带来的系统性风险。调控政策不可预期。
（具体内容请见附件）
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