| 来源： |
民族证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月21日 14:43 |
作者： |
崔娟 |
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1、所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体具有功能多样、交通网络发达、具备一定的升值空间以及巨大的社会经济效应等特点。
2、城镇化促进综合体蓬勃发展。城市综合体依托于城市，又促进着城市的繁荣与发展。我国现阶段依然处于城镇化加速发展阶段，区域经济一体化等因素将促进城镇化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。
3、城市综合体顺应消费升级需求。居民消费支出明显落后于经济增速使我国经济增长对出口和投资的依赖程度过高。鼓励消费有利于改变经济增长方式，促进经济持续稳定发展。综合体的物业形态可以较好地满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支出将进一步增长和消费结构逐步变化的前提下，综合体将迎来新的发展机遇。
4、第三产业和城市化互相促进，紧密联系。城市化提供第三产业发展的需求基础。
第三产业是城市化重要的经济源泉和后续动力。我国第三产业占GDP比重偏低。从绝对值来看，我国第三产业占GDP比重落后于高收入国家、中等收入国家以及全球平均水平，甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占GDP比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。我们认为，在市场化方向不动摇以及宏观经济稳定增长的前提下，在城镇化加速发展、消费支出增长前景明确等有利因素的促进下，我国第三产业具有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。
5、城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。最后，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的时间价值增值。
6、一、二线城市综合体的数量将保持快速增长，分布区域逐步由CBD向城市副中心转移。在我国区域经济一体化进程加快的背景下，三、四线城市经济增长加速，伴随着消费升级和投资加速，三、四线城市综合体将迎来巨大发展机遇。在我国宏观经济长期向好和人民币升值趋势延续的背景下，海外资本对我国房地产市场的布局呈现加速态势。
7、在综合体的快速发展过程中，也存在一些值得我们思考和关注的问题。比如说许多中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，对当地的市场容量和消费能力过于乐观，最后导致项目销售和出租率较低，闲置率较高。对于大城市而言，综合体的整体数量和区域分布也应符合城市发展需要，盲目扩张也会使综合体经济效益下降，不利于城市发展。此外，综合体的后续运营管理对最终实现综合体价值亦至关重要。
（具体内容请见附件）
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