| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年02月17日 15:08 |
作者： |
白宏炜 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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行业近况：
北京市政府网站今日公布房地产调控细则，至此已有上海、青岛、济南、成都、北京五个城市出台细则。按照“新国八条”的规定，其他大中城市也将在本月陆续出台地方调控细则。目前五地细则与我们之前在报告（2011年1月26日“对国务院会议部署房地产市场调控的评论”）中的评述基本一致。鉴于市场对限购政策的关注，我们做出以下补充评论。
评论：
各地方限购方案与“新国八条”要求大致相同，即“禁3禁2禁1”：本市户籍居民家庭已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房（禁3）；外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明（须满足一定年限）购买1套住房，暂停购买第2套住房（禁2）；不能提供一定年限本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停购房（禁1）。所不同的是对非本市户籍居民在当地纳税或社保的最低年限要求和限购范围的规定。
北京、上海政策更为严格：与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同，北京设定为5年，上海2年，隐含对外地人购房更大的限制力度，我们认为短期将对北京、上海房价产生抑制作用。
其他城市限购力度相对宽松：济南本市和外地居民均可新购一套住房（不考查已有住房状况），成都限购仅限于主城区。往后看，我们认为多数二线城市将采取“禁3禁2禁1”且以1年为纳税时限的限购方案，中西部城市预计更倾向于将限购范围划定在主城区。
若限购严格执行，对市场的预期影响：我们估算显示，若40个大中城市均采取全市限购方案，全国成交量下降18%；若仅采取主城区限购方案，全国成交量下降9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%～18%之间；由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长，限购对成交量的打压将更明显，预计降幅可能超过50%。
但我们认为实际影响可能低于上述预期，原因在于：1）政策执行过程中会打折扣；2）上述计算是假设市场整体规模不增长的情况，事实上随着经济增长和11年供给的增加，市场规模理论上应有增长，综合考虑增减双方面的影响，我们维持11年住房交易量下降10%的判断。
估值与建议：
房价不跌，政策难安。随着各地调控细则特别是限购等措施的出台，以及供给的逐步增加，我们认为房价调整只是时间的问题，而随着房价的调整，过去近两年压制地产股上涨的政策风险终于有望消除，地产股将迎来较好的上涨机会。建议投资者积极买入并耐心持有，首选可受益于行业集中度提高的龙头地产股和“建筑＋保障”主题股票，A股如金地、万科和中国建筑，H股如龙湖。
（具体内容请见附件）
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