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日信证券研发中心 |
发布时间： |
2010年12月14日 10:49 |
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房屋居住的基本属性决定了房价涨幅同收入增速保持高度正相关关系，房改后至2009年的11年，中国城镇居民家庭的人均收入增加了2.93倍，而房价上涨了2.4倍，全国房价整体处于合理区间，东部沿海城市的房价涨幅快于收入增长，政府更担心的是一线城市房价发展趋势向二三线城市蔓延以形成全国性的房地产泡沫，中长期在经济维持稳定快速发展的背景下，收入的增长使房价不具备单独的下跌的基础，未来全国房价每年保持9%左右的涨幅应属于可接受的合理范围。
全国8个重点城市的成交面积及成交金额在全国房地产市场所占比重逐渐减小，成交面积占全国成交面积的比例从2004年的27.2%下降至2010年的15.2%，成交金额占比从2004年的46.3%下降至32.1%，二三线城市成为未来增长的重点，积累的刚性需求数量庞大。北京、上海已高度城市化但新房成交还处于主导地位，全国的城市建设还远远没有结束。
回顾历史，政策调控实际上一直处于常态，只有金融危机2008年例外，未来的常态调控应将延续，政策调控效果已逐渐显现，2011上半年政策进入平稳期的概率较大，这对房地产板块起到积极的推动作用，如果房产税试运行出台，将会在政策层面出现预期全部释放结果，对地产板块的表现反而会起到正面的影响。
行业集中度的稳步增长及现有土地储备的开发推动上市房企快速增长。2009年营业收入前十位的房企营业收入占全部上市开发房企的53.6%，同2008年的51.6%与2007年的49.2%相比，显现了行业集中度的逐渐增加；2009年底土地储备同其当年销售面积比看，重点上市房企平均可供开发年限为9.34年，我们预计未来5年房企净利润平均增速将保持在30%左右的快速增长。
以地产板块现在价格看2011的PE估值在11.76倍左右。换言之，如果地产板块维持现在价格至2011年1月，11.76倍的PE估值将成为2000年以来的最低，甚至低于2008年形成的13.4倍，这明显同2008年金融危机时期行业实际销售情况形成背离，现有地产板块的估值优势明显。当前重点上市地产公司2011年PE估值均值在9.9倍，明年地产板块存在50%-100%的上涨空间。
5方面对地产板块形成最佳的共振点将主要集中在明年上半年，预计房地产板块有望在明年上半年走出阶段性趋势行情，下半年逐渐回落。重点关注一线公司如万科、保利地产、首开股份，其次关注区域性的地产公司有望出现业绩爆发性增长的，如华业地产、格力地产、苏宁环球、宁波联合等中小地产公司。
（具体内容请见附件）
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