| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2010年12月14日 11:10 |
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报告摘要:
2010年房地产行业，表现为股票板块和基本面背离。2010年1-10月，商品房累计销售面积同比增长9.1%，累计销售金额同比增长17.3%，平均房价同比上涨7.5%。但是房地产股指数最大跌幅达35%，从公司来看，最大跌幅达50%。
2011年政策预期趋稳。地产调控的力度可能维持，但调控力度或将在预期范围之内，主要理由是：（1）据简单测算，土地出让金的10%将占保障房建设资金来源的30%。土地市场的冷热程度对保障房建设的影响较大。（2）明年1000万套保障房，如果按照平均每年500万套完工计算，尽管对当前城镇家庭的覆盖率还很低，但是相当于09年商品房销售的50%，已经能够较大的影响市场供需关系。
2011年价量稳定，估值修复。2011年影响需求的主要因素是通胀。从03-05年的经验来看，在加息周期初期，尤其是在实际利率为负的情况下，对房地产的需求将保持稳定增长。随着商品房供应的增加（预计同比增加30-40%），成交有望保持稳定。预计2010-2011年行业净利润平均增速能达到30%，主流地产公司对应的PE分别为15倍和12倍。处于地产行业的历史低位，短期内存在估值修复。看好估值低，弹性大的公司：冠城大通、滨江集团。
但是对2012年以后，行业ROE整体水平可能面临下滑，房地产行业的估值将出现分化，一些能在较为长期的发展中，脱颖而出的公司将成为我们的重点关注：
城镇化建设、产业转移，将是我国经济结构调整的主要方向。卫星城市和中西部核心城市将受益，看好布局全国，快速周转的企业。看好万科A，广宇发展。
未来高端、改善性住宅的需求会成为稀缺和主流。看好新湖中宝、华侨城A。
我国房地产行业已经从新兴市场向成熟市场转变，表现为开发基础设施和高附加值活动将加速。关注在转型过程中，商业模式有望突破的优质公司。看好金融街、世贸股份、京投银泰。
（具体内容请见附件）
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