| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年11月11日 14:40 |
作者： |
杨国华 |
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撰写时间： |
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事件
2010年11月10日统计局发布1-10月全国房地产市场运行情况。
我们的观点
房地产投资增速仍在高位，预计全年投资增速将达到33%。1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。投资增速超我们预期，主要原因是保障房投资力度较我们之前预测要大很多。按照住房和城乡建设部的数据，截至8月末，保障性安居工程已完成投资4700亿元，全年计划完成投资7833亿（我们之前预测全年保障房投资额约为4700亿），相当于09年住宅投资额的31%。
10月房价环比仍在增长但增幅较9月变小，而一线城市新房价格环比零增长。10月份，70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比9月份缩小0.2各百分点。其中，一线城市北京、上海、深圳新建住宅销售价格环比零增长，北京二手房价格环比增长0.1%，比9月回落0.2个百分点；上海二手房价格环比负增长；深圳二手房环比零增长，且较9月大幅回落1.6个百分点。10月，70个城市房价环比下降的城市有8个，房价环比不增长的城市有12个，均较9月有所扩大。这意味，政策对房价的影响初步开始显现。
10月房地产资金来源增速32%，较9月小幅回落0.43个百分点，但仍处于历史较高水平。从资金来源的占比来看，国内贷款占比18.3%，处于近年来同期的最低水平；自筹资金占比37.9%，从年初以来逐步提升；定金与预付款占比24.5%，变化不大。但房地产投资增速与房地产资金来源增速持续背离，预示着未来房地产投资增速很难维持目前的增长水平。
1-10月全国商品房销售仍正增长，意味着，相比一二线城市成交量的大幅萎缩，全国大量的三四城市依然保持较好的销售状况，这对稳固全国的房地产投资无疑是有利的。1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。
总之，我们判断，受保障房及全国大量的三、四线城市投资拉动，全国房地产投资有望保持较高增速，随着政策的严格执行，房价已经在朝着政策预定的目标演变，行业将真正步入“政策→成交量→房价”的良性循环。
（具体内容请见附件）
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