| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年11月08日 16:19 |
作者： |
杨国华 |
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研究结论
即使假设再连续加息5次，增加1个百分点，其负面影响仍有限。1、对购房者影响远不及信贷及限购政策。若再加息1个百分点，房贷基准利率由6.14%变为7.14%，假设房屋总价150万，贷款100万，20年期。对于增量房：若是首次置业，年还款额将增加6924元。而目前首套房的首付比例已由20%提高到30%，意味着现在购房需增加一次性现金支出15万元，若15万现金不构成约束条件，一年再支出6924元又怎会左右购房决策？而限购的威力更加强大，其相当于加息到无穷大；对于存量房：若一人持有多套房，且均为贷款购房，加息后若由于多套房的累积成本过高，而被迫出售房屋，则可增加市场供应，对解决目前供需矛盾有利。2、对开发商影响有限。按照2010年三季报的数据，再加息1%后，主流地产股新增财务费用对09年净利润的平均影响幅度为9%，而对其现金流影响更加微小，平均来看，仅相当于2010年前三季销售商品收到现金的2%。既然加息远不及信贷及限购政策的实质效果，则加息何以左右地产股趋势？
历史数据表明，加息周期并不一定影响地产股的超额收益。93年以来，5次加息年度中，仅1995年万科A跑输上证综指（和当年万科净利润首次负增长有关），其余4次均相对上证指数取得正收益；而5次降息年度中，98年、99年、02年三次，万科A却较上证指数取得负收益。
日本和美国的案例。日本：从89年5月以来，日本地产龙头“三菱地所”有两次较日经指数出现明显的超额收益。而这两次超额收益与日本经济及房价走势明显趋同，而与CPI及利率并没有明显一致性；美国：2004年5月美国进入加息周期，但美国地产龙头“PHM”股价仍一路上扬直至2005年8月达到高点，期间股价上涨约88%，而同期标普500指数上涨仅约8%，PHM跑赢指数高达80个点，究其原因，我们发现，其与美国GDP及房价走势高度相关，而非利率或CPI。
最后明确一个逻辑：就政策而言，只有完全针对地产业的政策才会根本左右地产股走势。加息，绝不是完全针对地产业的调控政策，其理应不是判断地产股走势的决定性因素。
短期地产股决定因素仍是“政策、量、价”，我们认为：未来调控政策再次全面性收紧的可能性基本没有，而地产股低估值以及确定性的业绩仍极具吸引力，继续坚持“看好”地产板块。
（具体内容请见附件）
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