| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2010年06月30日 15:36 |
作者： |
郑庆平 |
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房地产行业又到调控时：此次政策力度空前，特别是在限制需求层面，二套房按照家庭层面来进行认定，实行严厉的差异化信贷政策，限制外地人口购房，同时还实行政治问责制。此政策的严厉程度超出了我们二季度的预期。当前市场需求受到抑制，5月当月的销售面积环比下降了15.82%。购房信贷的收紧对销售的影响较大。目前的房价已出现松动，不过出现降价的楼盘主要分布在上海、深圳等一线城市以及重庆的高端住宅。政策预期：此次地产调控出现在我国经济结构转型的关键时期，我们有以下判断：
1、本论调控有其必然性，具有不可逆性。同时政府也部署好了相关的配套措施以缓解调控政策的冲击，即保障房的建设、收入分配改革以及汇率改革。当前地产调控政策短期内转向的可能性不大。2、房地产支柱地位的削弱，会直接影响以土地为基础的地方财政支出，未来地方财政模式将发生改变，征税（包括房产税、土地增值税）是必然的。3、转型和改革不是一蹴而就的，改变房地产行业地位的调控也将会是逐步进行的，并且不论是出于卖地还是征税的意图，政府都不期望房价大跌。从短期来看，下半年地产商与政府的博弈还将持续，主要是降价的幅度和政策适度放松的时间之间的博弈。因此下半年整体的趋势性机会不大。不过目前地产股估值较低，存在估值修复的需求。价跌量升或者政策的适度放松，或将成为反弹的导火线。从长期来看，我们把握两方面的投资思路：1、我国城市化城镇化进程还在继续，房地产行业的景气度还未结束。不过未来地产行业的收入增速将下降，盈利空间将收窄。房地产开发企业未来的发展模式，将由规模化快速周转向品牌建设、质量提升以及完善服务转变。具有较强资金实力、管理实力以及独特开发经营模式的企业将脱颖而出。2、过去经济发展的动力来自于“不均衡”，而未来的发展路径将是“不均衡”到“均衡”。因此部分区域城市化率的加速提升以及收入的加速提升，将带来行业的结构性机会。看好重庆、武汉、合肥、常州等二线具有人口、资本的集聚效应的城市。看好：福星股份、冠城大通、金融街、金地集团、黑牡丹
（具体内容请见附件）
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