| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年06月10日 13:33 |
作者： |
杨国华;胡栋亮 |
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反弹的前提是什么？
在前期报告中，我们明确提出建议关注两类地产股行情——趋势性反转行情和趋势性反弹行情。
趋势性反转行情的前提是政策底（政策开始放松）和市场底（成交量复苏，房价企稳回升）的出现。显然，目前尚不具备反转的条件。
趋势性反弹行情的前提是政策不再强化，成交量筑底、房价开始回落、估值处于低位。
目前已经具备反弹的条件！
房价回落拉开序幕。近期，深圳、上海、北京三地均出现明显降价的楼盘。我们收集的三地共12个典型降价楼盘，降价幅度集中在10%-20%，平均降幅约15%。此次降价楼盘多数来自万科、保利、绿地、复地等品牌开发商，而品牌开发商重周转的经营模式以及其示范效应，将引领房价真正回落。
政策强化的风险降低，成交量有望回升。房价的回落，意味着两个利好：
1、政策调控的目的已经见效，则短期出台强化政策的可能性变小，政策的短期压力释放；2、房价的回落将有利于成交量的提升。
目前房地产市场所处的环境是“成交量处于低位”（目前主要城市成交量处于08年来的低位）、“供应量上升不明显”（预计比较集中的供应量出现在8月份左右）、“入市楼盘开始降价销售”。成交量处于低位，意味着经过一个多月的时间，政策向成交量的传导已经比较充分，成交量处于筑底阶段；供应量上升不明显，意味着购房者可选择的余地并不多，而价格出现明显下降后，势必会提升购房者的购买意愿，并最终提升成交量。
事实上，从我们收集的沪深京三地12个典型降价楼盘销售情况来看，降价后楼盘的去化速度得到明显的提升，其去化率集中在70%-100%，平均去化率达到78%。
目前政策、成交量、房价三者走势及地产低估值符合反弹行情的前提条件。
建议关注三类股：
我们建议重点关注三类股：1、业绩确定性高（2010年一季度预收款占09年收入比例高）、估值低的区域地产股，如冠城大通、苏宁环球；2、在二三线城市布局、具有独特模式的地产股，如中南建设；3、全国性地产龙头，如招商地产、金地集团、保利地产、万科。
（具体内容请见附件）
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