| 来源： |
广发证券研发中心 |
发布时间： |
2010年04月27日 13:45 |
作者： |
余晓宜;沐华 |
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撰写时间： |
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事件：
1、近期国务院连续出台抑制高房价的政策，二套房贷认定标准根本性颠覆，新的房贷政策不再以贷款记录来认定,而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。其中二套房贷首付比例5成，利率为基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2、4月23日，中国银行宣布严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策。根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
3、消息人士20日透露,银监会拟要求地方融资平台中没有担保和保全的项目贷款,不得计入金融机构的"正常类"贷款；对于“三无”的平台贷款，拨备计提比例须达20%，商业银行的减值准备可能因此相应增加。此外，对于组合拨备计入附属资本的比例，亦可能存在调整。
点评摘要：
1、继19日大幅调整之后，市场已预期地产调控政策将再次出台，往后市场的调整幅度将降低。此外，市场大幅下跌后地产、银行股的低估值也为跌幅缩小提供了支撑，待政策平稳后存在超跌反弹的需求。
2、政策主要通过按揭政策影响需求端，预期对新签合同影响较大，3月下旬后新签合同存在较高的退定可能性，这部分在按揭贷款中的比重较小，且由于贷款尚未发放，预期不会对银行产生直接影响，但这一链条可能通过开发商资金链的日趋紧张产生反应。
3、中行率先调整存量房贷可能再度引发行业性调整，对银行利润影响较大，但存量调整需分两类区别进行。
4、若“三无”贷款需提20%拨备，我们测算得上市银行10年信贷成本将因此提高0.18%-0.20%，影响10年净利润增速在-6%至-11%之间。
5、传组合拨备高于100%部分不得计入附属资本，若将超过部分从附属资本中扣除，对资本充足率的影响除交行较高外，均在-1%以下，行业均值为-0.48%。事件1：
近期国务院连续出台抑制高房价的政策，二套房贷认定标准根本性颠覆，新的房贷政策不再以贷款记录来认定,而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。其中二套房贷首付比例5成，利率为基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
我们的观点：
一、地产政策的陆续出台预期在出台当日将引发市场调整，但继19日大幅调整之后，市场已预期地产调控政策将再次出台，往后市场的调整幅度将降低。此外，市场大幅下跌后地产、银行股的低估值也为跌幅缩小提供了支撑，待政策平稳后存在超跌反弹的需求。
二、房贷政策的细化与调整将抑制部分投机需求，也将抑制部分改善性需求。上半年由于房地产市场供给量较低，且预期房贷政策收紧引发了部分刚性需求购房者的恐慌性需求，房价持续上涨，继而引发了从需求方出发抑制房价的政策。政策调整的效果将是后续政策是否出台的前提，需保持密切关注。
三、对于银行而言，地产政策引发对相关贷款资产质量的担忧，从而引发股价下跌。但从多家银行的年初计划可看出，按揭贷款已不是10年个贷的重点，政策出台也有利于银行提高新增按揭贷款的议价能力；风险角度看，我们认为一手房贷相比二手房贷具有更高的风险。从部分银行披露的压力测试结果看，银行对于房价30%幅度内的下跌具有风险可控度，基本与按揭的成数一致。二手房在评估时价格已被压低，实际首付比例提高，风险较一手房贷可控。此外，从“退定”角度讲，近期政策对于尚未出银行“同贷书”的合同效力很大，首付比例和按揭利率均可能随政策改变而出现上调。09年底开始，出于对政策调整的预期，二手房经由中介均建议办理加急商业贷款，一手房地产商也以打折优惠敦促购房者办理商业贷款，从办理流程看，3月下旬开始新签的合同存在较高的退定可能性，这部分在按揭贷款中的比重较小，且由于贷款尚未发放，预期不会对银行产生直接影响，但这一链条可能通过开发商资金链的日趋紧张产生反应。
综上，由于房价连续上涨，政策已从需求方出台抑制房价，预期随着下半年供给量的上升，房价上行压力将得到缓解，并可能出现阶段性下调。
对于银行而言，风险尚在可控范围，需保持对房价走势的密切关注。
（具体内容请见附件）
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