| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2010年04月20日 14:06 |
作者： |
佘闵华;范坤祥 |
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撰写时间： |
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国务院常务会议出台更严格的住房贷款首付和利率标准。4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。涉及银行业的措施主要包括：
1.为抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
2.加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
对于银行业的潜在影响。此次出台的措施总体来看超出了市场此前的预期，尤其是对于二套以上住房的首付和利率政策（此前市场较为普遍的预期是二套房首付维持40%，利率恢复到基准利率）。对于银行业而言主要影响将体现在以下几点：
1.个人贷款增量和相关的利息收入增速将有所回落，预计新政实施后投资性住房需求将得到极大遏制，自主性需求者短期内也可能采取观望等待房价回落的态度，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速，预计5月开始新增个贷将出现回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得银行得以在一定程度上以价补量，但预计新发放房贷利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能会出现短期回落的局面。
2.引导银行信贷配置更加合理，特别是使得银行零售业务对于住房贷款的依赖程度下降，近年来各银行的零售业务部门都有相当的扩充，但主要着力点大部分都是个人住房贷款和信用卡业务，为了保持零售业务的增长，银行将进一步拓展住房贷款以外的业务渠道，个人经营性贷款、小微企业贷款等其他高收益率的零售贷款业务将受到银行越来越多的重视。
3.在目前贷款需求较为旺盛而信贷控制又相对较严格的环境下，银行个人贷款增速的趋缓腾出的信贷额度很可能会用于发放对公贷款，将增加银行的业务灵活性并对收益率水平提到一定正面作用，虽然将个人贷款计划额部分转向对公贷款发放意味着更多的资本消耗，但资本充足率较低的银行再融资普遍完成后，资本约束得到有效减轻，将可以承受适度增加的资本消耗。
4.除了会议中提到的对存在违法违规行为的房地产开发企业不得发放新开发项目贷款外由于对于房地产市场的预期不可避免地将发生变化，银行也将主动控制房地产开发贷款的发放，对于开发商资质和资金实力的要求会提高，对诸如各类“地王”项目和公司的风控手段也将强化，但对于资质较高的地产企业的贷款政策仍有望延续，开发商资金链紧张从而对于银行贷款质量形成威胁的情况出现的概率较小。
短期内地产相关贷款比重高的银行可能承受压力。短期看由于受到市场情绪影响，上市银行中房地产相关贷款（包括个贷和开发贷）比重基本控制在30%以内，比重超过25%的的银行主要包括兴业（30.64%）、深发展（30.33%）、中行（25.96%）、招商（28.04%）和建行（25.47%），短期内这些银行的股价可能会承受一定压力。但会议精神的落实对于银行短期的业绩负面影响将比较有限，除了上面提到的个贷利息收入外，个贷资产质量也会受到市场关注，根据我们与银行的交流，目前银行住房贷款的实际成数（贷款余额/房产价值）并不高，普遍在六成以内，因此即使房价出现一定程度回落，存量房贷的资产质量压力也十分有限，因此我们并不建议对于住房贷款存量比重较高的银行采取回避的措施。长期来说，新政将引导银行对于自主性住房贷款给予更大支持，个贷的长期发展前景仍是光明的。零售贷款结构的逐步变化长期将优化银行零售业务的结构并且提高银行资产的收益能力。银行对于房地产开发业贷款的主动调控将有利于资产质量的长期稳定。
维持行业“增持”评级。根据已公布年报的上市银行在其业绩发布会上的交流，一季度得益于银行议价能力的提高以及货币和债券收益率的上扬，各银行的息差水平普遍有所提升。市场对于银行再融资的观察重心正在改变，浦发向中移动定向增发以及华夏可能的定增都被市场给予正面的理解，浦发公布引进中国移动作为战略投资者，在不对市场形成压力的情况下解决了三年左右业务发展所需的资本，未来零售业务的增长前景也被市场寄予期望。华夏银行再融资进入关键阶段，核心资本获得补充后，制约公司成长的资本问题也得到阶段性解决。短期内我们将这两家银行置于我们银行股投资组合的首要位置。中长期来看，目前在零售业务转型方面做得最早最成功的民生银行以及稳健扩张能力强的北京银行仍是我们重点推荐的品种。
继前段股指期货和一季报的良好业绩对银行股形成阶段性支撑之后，二季度后期及三季度人民币升值和基准利率上调的可能向较大，银行业有望迎来更为良好的投资窗口，我们维持对银行业“增持”的评级以及浦发、华夏、民生、北京和招行的中小银行推荐组合，大型银行中继续推荐有望充分受益于世博会和股指期货的交行。
（具体内容请见附件）
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