| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2011年11月07日 08:34 |
作者： |
沈源 |
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近日，上海市首批两个公租房项目即将上市，但相关主管机构拟定的租金水平和准入标准却引起了一些质疑和争议。这些主要包括：公租房项目的租金水平普遍达到50元/平方米/月。一套60平米的2居室房屋每月租金可达3000元，比市场租金水平略低但也相差无几；此外，由于房源紧缺，首批房屋可能优先供应机关、事业单位以及大型国企单位职工，让人不禁担心作为保障房之一的公租房，其保障范围是否有所缩水。
在整个保障性住房供应体系中，廉租房和公租房是两个容易被混淆的概念。简单来说，廉租房的户型相对较小（约40平米），公租房的户型相对大（50-60平米）。廉租房的租金低，公租房的租金高；廉租房面向的申请者收入要远低于公租房。换言之，廉租房是供应给城市贫困阶层住的，而公租房的承租人可以是中等收入的无房职工。总体来说，廉租房从投资、分配到后期运营都需要政府部门“亲历亲为”，而公租房则可以动员社会各方力量参与建设，其中包括商业资本。
假设公租房每平米租金水平是50元/平米/月，那么年租金就是600元/平米。假如土地由政府免费或者低价划拨，开发企业在付出5000元/平米的前期建设和装修成本的情况下，其投资的年回报率可以达到12%，扣除管理成本以后，仍然具有很强的吸引力。笔者认为，投资开发回报率应作为公租房租金价格的制定的重要标准之一，只有收益率达到一定的水平，公租房市场才能健康可持续发展。
那么如何来解决公租房租金过高带来的保障性不足的问题呢？首先，笔者认为保障性住房的申请对象并不应优先考虑机关、事业单位和大型企业的年轻无房职工，而应该是所有持有本市居住证的无房在职职工。当然，月收入应有一定限制，在现阶段供需紧张的情况下，有关部门可以考虑采用公开摇号的方式来进行遴选；其次，对于获得公租房居住资格的承租人给予一定的货币补贴；第三，应杜绝参建投资企业优先获得公租房承租人名额的现象产生。比如，某些单位提供土地，由企业出资建成的房子优先提供给本单位职工入住。笔者认为，这种租赁房不应划入公租房范畴内，因为其在一定程度上又回到房改前的“单位集资建房”的老路上去了。公租房的分配，审核应该由独立的运营机构来担任，这样就可以保证公租房这一公共产品的公共性不会遭到异化。
总而言之，公租房作为我国保障性住房供应的主力之一，在定价、分配和运营等环节只有经过充分的市场化操作，才能保证这一公共产品最大化地起到保障作用。（沈源）
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