■聚焦公租房之四
■本报记者 张一鸣
　　公租房要在未来保障性住房建设中占主流，必须解决公租房建设的资金来源，2012年随着大量公租房的开工建设，资金问题日益凸显，中国经济时报记者邀请住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹、国务院发展研究中心研究员廖英敏、北京师范大学政府管理研究学院副院长王宏新、21世纪不动产首席分析师常智对现有的几种公租房资金来源进行讨论。
　　资金来源之一：财政资金，包括中央财政的补贴、地方财政支出（含土地净收益的10％），具体使用方式是直接投资、资金注入、投资补助、贷款利息等。
　　秦虹：公租房作为租赁式保障性住房的一种，一次性投入时间大，回收期很长，而政府财力有限，完全依靠当年的财政收入很难实现“十二五”的建设目标。
　　王宏新：受中央拨款和当地政府财政经济状况等因素制约，财政投入仍是公租房建设资金的主要来源，考虑到财政预算资金和土地收益计提难落实，其没有办法无法完全满足公租房建设所需资金。但可以在土地出让收益中适当提高拨付比例，在财政年度预算中以法定形式保障公租房资金额度和基本来源。
　　资金来源之二：银行贷款，地方建立融资平台通过贷款方式为保障性住房建设提供资金支持。
　　王宏新：银行贷款受市场环境影响较大，当下银根收紧，贷款量有所减少，基于低收益率和风险的考虑，地方和企业获取银行授信难度大，且承担的利息负担比较重。可以考虑与银行建立一对一机制，一个项目对应一家银行，由政府出面利用产权担保，鼓励银行以银团方式发放贷款降低风险。此外地方政府可以多与政策性银行合作，利用国家政策引导把贷款扩大到公租房范围。
　　资金来源之三：利用住房公积金增值收益和贷款支持公租房建设。
　　秦虹：公积金贷款支持租赁式保障房建设同样存在着期限短、收益低、风险大的问题。
　　廖英敏：在可利用的资金中，公积金贷款是利息最低、贷款期较长的贷款，适宜公租房建设的需要，可扩大公积金贷款的试点范围，支持公租房建设。
　　王宏新：公积金需优先满足职工提取和贷款要求，投资公租房风险大，操控能力差，在不影响职工计提和贷款需要的前提下，可适当利用公积金贷款支持公租房建设。
　　资金来源之四：利用保险基金，如太平洋保险投资上海公租房项目。
　　秦虹：由于收益水平和风险问题难以达到保险资金的要求，地方政府和保险公司合作普遍难度很大。
　　廖英敏：保险资金投资公租房仍然存在回报率低的问题，应该有所突破，如重庆市在未来一定时期出售部分公租房产权，让保险资金看得见投资收益，保险资金将可大量投入资金。
　　王宏新：风险大，回报率低，且周期长是保险基金参与公租房建设的难点，但如果各类保险基金参与公租房建设打破公租房融资的格局，能有效补充建设资金来源。
　　常智：险资投资公租房的优势是规模大且稳定，但险资进入较少。
　　资金来源之五：房地产信托，债券，基金，如广州在尝试的公租房债券，以及一些承建公租房的企业发债等。
　　秦虹：中央代地方发债，由政府发行债券、成本相对较低、可以滚动发行，财政补贴，安全性好，应是今后租赁式保障房建设资金的重要来源。
　　王宏新：融资成本较高，有很高的投资回报才能吸引投资人，对项目的收益率要求较高，同时还须承担成本承销和管理费用，融资成本至少在10％以上。可以以国有土地使用权作为信托计划贷款的抵押担保，获得更多政策倾斜，与商品房结合开发提高项目的回报率，利用其他优惠措施降低融资的成本。
　　常智：地方债券即使有地方政府财政担保或以土地抵押，这样的公租房债券谁会买是个问题。此前地方债销售状况并不好，公租房债券，作为地方政府债券的一种，其前景难以乐观，效果还有待观察，而企业就公租房建设发债的规模，目前看都不大。