内地城镇化率从1978年的17.9%上升至2008年的45.7%。新一轮的城镇化将支持内地房地产市场持续发展。据预测，今后30年内地的城镇化率将年均增长0.9%。这将相当于每年平均有1400万农村人口转移至城市。现时内地城镇人均住房面积为35平方米左右。假设新移民人均住房面积需求较低，平均为20平方米，未来30年要满足他们的居住要求，住宅面积将年均达到2.8亿平方米。

　　2009年全国的商品住宅销售面积估计为8亿平方米，因而新农村移民的住宅面积将占此销售量的1/3，可见城镇化所创造的住房需求之强劲。随着新一轮城镇化效应开始显现，以及调整对市场泡沫的一定程度的挤压，预计今年下半年市场将开始稳定并恢复增长，从而开启以城镇化为主要动力的新一轮房地产市场的发展周期。

　　过去30年，经济增长和工业化是城镇化的重要支撑。内地今后持续的高经济增长和工业化进程将继续推动国家的城镇化进程。去年12月中央经济工作会议提出加速推进城镇化的同时，提到放宽中小城市和城镇户籍限制。很多人认为这意味着今后内地的城镇化将走向以中小城市为主导的模式。其实，这是一种误解。 《“十一五”规划纲要》中所确定的以城市群为主体形态的模式并未改变。现阶段放宽中小城市和城镇户籍限制无疑被认为是实施意义上的放宽所有城镇户籍的第一步，而非最终步骤。下一步大中城市将仍然是主要的人口载体。

　　因此，有理由相信，内地今后中、后期城镇化的进程中将继续采用以城市群为主体形态，以大中城市为主要人口载体的城镇化模式。这将是内地大中城市房地产市场进一步发展的一个重要动力。 （晨报记者 刘志飞整理）

●廖 群 （中信嘉华银行高级副总裁）