物业税渐行渐近 “空转”今年将推至全国 追踪

　　昨日，有关物业税模拟征税范围今年内将推广到全国的消息传出后，不少专家表示，这意味着物业税开征由“空转”进入“实转”的脚步已经越来越近。

　　物业税目前在模拟征税中采用什么样的方案？物业税开征后，对房地产业会有怎样的影响？物业税开征，在操作上还存在着哪些困难……针对这些问题，各方专家猜测颇多。

　　猜测1

　　未来物业税到底怎么征？

　　商铺模拟征税 自用、出租税金不同

　　未来物业税到底怎么征？这可能是大家最关心的问题。据记者了解，目前对此还没有明确的实施办法，而正在全国部分省区市进行的物业税模拟征税的方案，很有可能成为未来物业税征收的“蓝本”。

　　据了解，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、重庆、辽宁、江苏、宁夏、福建、安徽、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。昨日记者分别与重庆市地税局、深圳市地税局等试点城市的税务部门取得了联系，不过，在听到记者希望了解有关物业税试点的情况后，工作人员婉拒了记者的采访要求，“现在确实不方便说，还处于保密阶段。”

　　不过，记者从侧面打听到，目前在各个试点地区所采用的“空转”方案并不一样，最终的方案可能会选择其中的一种，也有可能是综合各种方案后重新制定一套方案。

　　中央财经大学税务学院副院长刘恒在接受媒体采访时透露，目前“空转”的其中一种方案是：针对商业房产，如果是自用，就按房产原值的70%，乘以1.2%的税率计征物业税；如果是用于出租，则按租金的12%计征物业税。而针对个人住宅的模拟征税方案，目前尚不明确。

　　按照这一方案，如果市民以100万元购入一套商铺，用于自己经营，每年要缴纳的物业税为100万×70%×1.2%＝8400元；如果将该商铺以每月5000元的价格出租，那么每年的物业税为5000×12×12%＝7200元。

　　猜测2

　　哪些房产要缴纳物业税？

　　个人自用普通住宅 或免征物业税

　　自己居住的房子，未来到底用不用缴纳物业税？目前专家大都表示尚不是非常清楚，但专家们的意见普遍倾向于：未来用于自住的普通住房，应该免征物业税；而用于投资的二套房，以及别墅、豪宅等面积大的非普通住宅，则应征收较高的物业税，从而达到抑制住房投资性需求的目的。

　　刘恒也表示，这一观点很有可能成为现实。据他透露，目前正在“空转”的其中一套物业税方案，就明确“针对个人非营业性普通住宅，如果是自住，可以免征物业税，但如果是二套房或非普通住宅，则要纳入征税范围”，但针对后者的具体税率目前尚不明确。

　　那么，目前已经购买的二套房或非普通住宅，会不会纳入到物业税的范围内？四川大学经济学院财税系主任李航星认为，由于此前购买的住房已经包含了70年的土地出让金，因此可能会采取“前后划断”的办法，在物业税正式开征前购买的住宅免征物业税。

　　但是，如果按这样“前后划断”的办法执行，会不会在物业税开征前引发抢房热潮呢？昨日，记者从成都部分开发商处了解到，目前还没有在销售中发现这样的迹象。而记者随后在QQ群中进行的调查也证明，多数市民都表示，目前有关物业税的政策非常不明朗，因此当前还是“以不变应万变”。

　　猜测3

　　对房价影响有多大？

　　关键还看土地出让金政策如何变化

　　物业税一旦开征，能否起到抑制房价的作用？“我认为这是肯定的。”北京师范大学财税专家申嫦娥表示，今年国家调控房价的信号非常明显，而物业税一旦推出，将是一颗“重磅炸弹”。

　　申嫦娥的观点得到了不少专家的认同。专家们普遍认为，物业税开征后，个人保有房产的成本将大大增加，这将抑制部分投资房产的需求，从而缓解当前房地产市场的供需矛盾，迫使房价下调。“据我了解，在美国等一些征收了物业税的国家和地区，是很少有人炒房的。”申嫦娥说。

　　当然，物业税的“挤出效应”只是影响房地产市场的因素之一。不少专家认为，真正对房价造成影响的，还是未来物业税与土地出让金之间的关系。

　　随着近来“地王”频现，开发商拿地时巨额的土地出让金，在直接推高了房产开发成本的同时，也间接推高了房价。如果物业税开征，会不会将土地出让金也纳入其中？在这一问题上，国内专家形成了对立的两派：一派认为，物业税将整合包括土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、房产税等在内的一系列税种；另一派则认为，土地出让金仍将列在物业税之外，单独征收。

　　“这主要涉及到地方政府的利益。”一位不愿具名的专家表示，目前的土地出让政策，相当于地方政府把未来70年的租金一次性收取了，而物业税则是一年一年地收这些租金。

　　猜测4

　　房产如何进行估价？

　　关系到物业税开征是否可行

　　物业税如果开征，是按房屋购买时的房价来征税，还是按当年的市场价值来征税？对于这一问题，也在国内专家中间产生了不小的争议，因为这是关系到物业税征收是否具有操作性的关键问题。

　　如果按照房屋购买时的房价来征税，那么一套房子每年所需缴纳的物业税就是固定的；而如果按当年的市场价值来征税，那么就需要定期对每套房屋进行估价，所需缴纳的物业税也就是一个波动值。

　　李航星表示，按前一方案来征物业税，目前来看比较具有操作性，但对于在不同阶段购入房产的业主而言，可能存在赋税不公的问题；而如果按后一方案来征税，那么每年对房屋估价将是一个浩大的工程，可操作性比较差。

　　对于这一观点，一位业内人士表示认同。他表示，仅以北京市为例，即便只对商业物业开征物业税，每年所需的评估人力就达到100万人；如果再扩大到私人住宅，这个队伍就更加庞大。到哪里去寻找如此庞大的物业评估队伍，这是一个非常棘手的问题。本报记者 王鑫