美联物业全国研究中心 徐枫

　　降息不是一次孤立事件，必须联系之前的利好消息，例如连续调整存款准备金率，表明了货币政策的定向宽松。自去年以来，国际经济环境一直不明朗，今年甚至有恶化的趋势，如若国内市场坚持以抑制通胀为主，可能宏观经济要软着陆。中央政府要避免经济下滑带来的副作用，政策面必将有所转向。我们认为，政策的调整正是经济背景变化的结果。基准利率在6月和7月连续下调两次，传递出了保增长的迫不及待。政策的变化导致了楼市风向的驿动，这和2008年有异曲同工之处。整体而言，我们认为目前的宏观政策调整是2008年政策变动的缩小版。

　　利率对楼市的传导机制相对漫长：首先基准利率下降，在其他条件不变的情况下，有鼓励消费的倾向。

　　商业银行的贷款能力受制于信贷额度。与此同时，遏止楼市交易的几个因素还存在，从需求方面来说，主要是“限购”和房价高企。“限购”主要抑制了有钱的客户；而房价高企则抑制了“刚需”入场。根据美联物业全国研究中心的计算，以深圳为例，能够入市的有效客户群年收入至少要在19万元左右，如果购买单价低于18000元的物业，或购买面积小于90平方米的房子，年收入还可以再往下降些。

　　在供应方面，美联物业全国研究中心预计下半年将有不少大户型单位入市，以7月为例，其中接近2/3的供应都是超过90平方米的大面积单位。即使利息有所回落，由于总价相对较高，购房者的还款压力还是比较大的。这与需求面一起遏制了楼市的全面回暖。

　　综上所述，美联物业预计下半年的深圳楼市难有大行情，但会有一两个小阳春，全年二手住宅成交量在6万宗左右，整体而言一手住宅交易面积的增长幅度将高于二手住宅。