| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年01月05日 11:12 |
作者： |
刘晨 |
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近一年来，李晋（化名）和他的邻居们经历了过山车一样的心情变化。2011年5月，以48万元入手北京最大小产权房社区——太玉园小区一套二手房以来，李晋便开始时刻留心小产权房能否“转正”的消息。
然而，2011年11月，国土资源部（以下简称“国土部”）又一次强调，小产权房绝不允许确权登记发证。这让李晋们“心里没底”了。
直到2011年12月底，再透出住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房。
在当前的语境及现实中，上述表态很快产生了各种异样的解读。比如，其中最关键的是，在保障房建设压力越来越大的情况下，政府已从集体土地制度上寻找突破口，这就为李晋们留足了遐想空间。
“不排除小产权房有借此转正的可能。”国土部咨询研究中心委员黄小虎接受记者采访时说。这一观点也广泛存在于业内。然而，事情也许并非那么简单。
集体土地为公租房解压2011年12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上表示：“商品房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行公租房建设试点的，由省级人民政府审批同意试点方案并报国土部审批后，可展开试点工作。”这被媒体解读为住建部批准部分地方政府在集体土地上建保障房。“根据住建部的说法，在集体土地上建设公租房，并不泛指保障房，保障房的范围还包括经济适用房、限价商品房等。”一位土地专家对记者透露，对于在集体土地上建设公租房，北京、广州、深圳、佛山等地早就开始试行，且已是部分地方政府秘而不宣的事实，只是范围较小，也未被主管部门认可。此次住建部最新表态或许是中央与地方的妥协结果。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出，现在保障房建设面临的一个问题是，建保障房的土地不仅拿不到出让金，政府还要拿钱去拆迁、建房，再低价租给中低收入居民。这意味着政府财政要负支出，所以各级地方政府压力很大。
“允许集体土地建公租房”即被视为缓解地方政府建设保障房的“解压药”，但如何落实与规避风险，尚无具体监管措施。
事实上，地方政府建保障房的直接投资规模并不大，但土地出让金和税费的损失较大。
以北京为例，根据北京市国土局公布的数据，在2011年北京市计划供应的2550公顷住宅用地中，保障房用地将占52%。其中，2011年上半年，北京市廉租房及公租房用地的供应量达到300公顷，为2010年的6倍。然而，2011年上半年，北京市住宅用地出让金仅为120.3亿元，同比下滑了75.4%。对于地方政府来说，廉价甚至免费提供保障房用地，无疑是一笔赔本的买卖。
有业内人士算了一笔账，北京土地拆迁成本至少每平方米约3000元~4000元，建筑成本和房屋设备设施安装成本、税费和贷款利息的成本每平方米约3000元~4000元。两项相加，政府直接投入建设公租房的成本每平方米至少为6000元~8000元。
在集体土地上建设公租房，则可以减少土地成本和拆迁成本，缓解地方政府资金压力。李铁也表示，允许农民建低成本保障房是条好路子。
在专家看来，用地制度改革方向即是集体土地能平等地享有开发权，“住建部提出试点为地方政府提供了新的政策空间，不占用年度城市建设用地指标，对地方政府而言何乐而不为。”中国房地产学会副会长陈国强对记者说。
增量不同于“转正”但亦有相当一部分业内人士担忧，放开集体土地建设公租房，会滋生潜在风险。其中关键一点即是有可能变相承认小产权房的合法性。
“国家发改委会同国土部等部委也在讨论研究集体土地建设保障房问题，但有些部门担心一旦放开，会引发小产权房等诸多问题，这直接涉及到用地制度的改革。”国家发改委一位内部人士透露。
2011年5月，国土部曾明确提出，要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处小产权房，维护良好的管地用地秩序。
“对于在集体土地上建设保障房，住建部和国土部之间还没有达成一致，目前多说无益。”另一位接近国土部人士则对记者表示，关于小产权房以后如何界定、如何平衡等问题目前均不确定，各主管部门均有自己的考量因素，在理论方面尚未达成统一，中央的政策与地方的执行亦存在差异。
黄小虎亦认为，这项措施需要各主管部门达成一致，这种做法实际上是对土地管理的一种突破，但必须要有各种后续办法出来，包括小产权房历史遗留问题怎么处理等。
现实情况是，为了缓解保障房的建设压力，部分地方政府已从小产权房上撕开一道口子。
北京昌平区北七家镇的海鹘落村即是北京市“集体土地上新建租赁房”的试点之一。早前，出租自建房是当地村民的一项主要收入来源，不过由于这些出租房建在集体土地上，即是俗称的小产权房，政府并不承认其出租和出售的合法性。
公开资料显示，在2010年11月召开的北京市住房保障工作领导小组办公室联系会议上，原则同意在海鹘落村、兰各庄村、唐家岭等地在集体土地上建设租赁房。
在深圳，据2011年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》显示，深圳在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。
“集体土地上试行公租房建设是一个增量的概念，不是将既有的小产权房改性转正，这要严格区别。”陈国强表示，至于会不会将闲置的或卖不出去的小产权房回购作为公租房，这个还有待观察，这里涉及到小产权房开发商与地方政府能不能达成一致，如果能找到双方都能够接受的解决方案，应该是个很好的尝试。
有人士认为，在保障房建设压力很大、城市用地非常紧缺、拆迁矛盾和成本非常突出的情况下，小产权房转正有正当理由。但问题是，一旦小产权房转正，那么势必在全国被效仿。由此带来的最大问题是公平问题，是对于土地被征收的农民的拆迁和补偿问题。
北京市房地产协会秘书长陈志接受记者采访时亦表示，大量的城镇化建设实际上都是以侵害农民利益为前提的，如果大量低价征用农村土地，而制度尚未健全，将会引发很多问题。
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