2011博鳌房地产论坛·现场快讯：8月18日下午，观点地产新媒体主办的“2011博鳌房地产论坛”到了最后一个阶段的议程。易城中国总裁祝惇若在演讲时表示，中国房地产正在进入产业升级阶段。

　　祝惇若称，产业升级概念就是主要指产业结构改善和产业素质、效率提高。微观上表现在产业素质和效率提高，生产要素优化、组合、技术水平、产品质量提高。中国作为最大的发展中国家，地域广阔，经济总量占全球第二，房地产规模已经是全球首位。

　　祝惇若认为，80年代至今房地产行业主要经历了四个阶段：

　　第一个阶段，1985年到1991年，初步发展阶段，主要是土地使用制度和住房制度改革；

　　第二个阶段，1992年-1995年，快速发展阶段，主要表现在土地新增6类用地，吸引大量外资，城市基础设施建设加快；还有住房体制改革，表现在投资体制、分配体制等方面；还有开发规模扩张，开竣工面积大幅度增加，后期出现一些过热现象，包括控制、烂尾楼、银行不良资产产生等；

　　第三个阶段，1996年-2000年，盘整、消化、调整发展阶段，在这里土地的控制供给，深化住房分配制度改革，建立住房抵押贷款制度，扩大需求、规范，搞活了二级市场，98年市场低迷，到2000年趋向繁荣；

　　进入第四个阶段，2001-2010年，持续繁荣阶段，主要表现在城市化进程加快，住房分配货币化居民收入增加，消费结构升级，信贷支持力度大，地产经纪行业得到迅速发展。

　　房地产产业结构向更为协调的方向发展，这是产业素质与效率提高。房地产逐步向产品多样化、细分化迈进，包括服务业、金融业推动房地产产业效率提高、管理水平提高发挥了很大作用。

　　未来有四个趋势：第一，房地产产品细分化，尤其商业产品细分化；第二，房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益；第三，房地产金融会不断完善、高速发展，房地产产业升级离不开金融资本支持，我国房地产金融发展比较晚，产品类型不够丰富，因此未来法律需要不断完善，金融产品创新，使产品多元化；第四，房地产商业顾问服务更加全程化、专业化。