主持人：接下来是我们的地产精英、博鳌论剑，我们地产泰斗们要在这个擂台上进行一下思想的过招，这也许就是改变中国地产行业命运的一场对话。

　　主持嘉宾：

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长　陈启宗

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长　樊纲

　　对话嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长　朱中一

　　华远地产股份有限公司董事长　任志强

　　路劲地产集团董事局主席　单伟豹

　　阳光100集团董事长　易小迪

　　金地集团总裁　黄俊灿

　　莱蒙国际集团有限公司首席运营官　陈风扬

　　中原集团主席　黎明楷

　　德意志银行亚洲区投资银行部主席　蔡洪平

　　樊　纲：现在我是主持人，第一件事就是把开场的主持交给我的同伴，陈启宗先生。

　　陈启宗：以往那么多年，中央政府好像在做一件事，就是要控制需求，但是一般来说，控制需求的需要是因为我们可能没有做好管理供应量的问题，没有办法了就要来控制需求，所以有限购令等等一系列行动出来。

　　最近好像北京出台了一些新的措施，比如说盖3600万套保障房，今年1000万套等等，这些都是从供应那边下功夫，而不单是管理需求的问题。

　　我想请问各位嘉宾，当然管理供应量并不表示就放弃管理需求，你们各位对这一个概念是怎么的看法？认为国家是往好的方向走吗？是对的方向走吗？要走多久？会不会走到一个地步，需求增加到一个地步，就不需要管理需求，有没有这个可能性？我开一个头，回给樊纲，加上你的话，然后就请各位嘉宾发言。

　　樊　纲：我同意陈启宗先生提出的这个问题，因此现在就请各位嘉宾回答问题。

　　黎明楷：可能樊纲不知道我是谁，我是中原的黎明楷，其实很难说政府这个行为是对还是不对，反正现在政府应该算是双管齐下，就是需求肯定要控制的，就是压抑投资需求。

　　另外，现在也看到对于开发商这方面应该算是一级追杀，让开发商把手头项目拿出来卖，而且最好大家一起涌出来卖，就是不能卖高价，低价快跑，这就是政府现在采取的态度。

　　如果供应增加了，会不会就是可以减少了对于需求方面的压抑？我觉得这是有可能的，但我看现在政府主要是看价格问题，如果价格不下来，我感觉政府不会这么轻易的放松这方面的管制。

　　朱中一：刚才主持人讲的这个问题，实际上按我的理解，政府是通盘考虑，即是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，三个基本概念。

　　总量平衡，既包括了供给，也包括普通商品房供给，同时包括抑制投资和投机需求，这是总量的问题，结构的问题就是市场的问题。总量基本平衡、结构基本合理来立足达到价格稳定稳定。

　　黄俊灿：我的理解就是市场需求和供应应该分开，一类准福利需求，一类就是有需求你掏钱买，一类有需求他也买不起。

　　供应也是这样，一类是市场化供应，一类就是准福利供应。

　　我们现在政府出手这样一个调控，应该把这两个混在一起考虑。我认为现在打压主要目的就是希望商品房能够稳定一下，给一定时间能够去把准福利这块供应加上去，我觉得这块的供应是有一定压力的，而且需求巨大。

　　我们也可以看到，最近高福利的国家因为高福利出现了国家的债务危机，关键是怎么把握好这个度，所以我觉得如果是未来能够再把保障性住房这块供应做上来的话，我相信政府对市场化需求的打压也应该相对会慎重一点，但还是需要有一段时间来看，最终要看保障房供应的效果，要看对商品房会有什么样的松动。

　　任志强：陈总说3600万套保障房是增加供应，我个人觉得和市场没有关系。

　　如果说要保障，保障是政府该担的责任，问题是政府不想担当责任，又把这3600万交给市场，希望市场、开发商提供保障房、廉租屋，我觉得是一个逻辑混乱的局面。

　　打压的恰恰是市场上最不应该打压的，就是市场部分应该由市场来解决，保障的部分应该由政府负责。现在我们看到政府负责的部分政府没钱负责，就想推给市场让社会资金解决政府的问题，推卸责任。

　　政府应该担的责任本来在98年住房制度改革的时候就应该有，但是那个时候忽略了，现在着急了，要还帐。

　　我觉得核心的问题是中国要不要市场，要市场就得把市场部分按照市场的办法解决。第二是政府该不该保障，政府如果该保障，政府就得拿出应该拿出来的钱用于保障，而不是让市场分担政府应该尽的责任。

　　现在我们恰恰是没把它分清楚，我们的保障、保障谁不清楚，按什么标准保障不清楚，保障是解决低收入家庭住房问题还是解决中等收入家庭住房问题？国际上保障是以租赁为主，不是产权转移变成发财，或者说让保障房具有投资性。

　　我们现在是按照比例来说，廉租房1000套，公租房只占200万套，更多是用卖的办法，把产权转移了。

　　一方面打压市场行为，一方面在制造和扩大通过廉租房、保障房形成的投资和投机行为，这恰恰是颠倒了，如果搁在一起永远算不清楚。

　　我们住房私有化按照总理报告说已经达到87%多，要不要盖这么多保障房？为什么盖这么多？盖这么多给谁？一直都是值得疑惑的问题，或者更多是用保障房实行贪污腐败，变成少数人专用福利，这样市场永远不好，保障永远不到位，这可能是我们现在面临的最大问题。

　　蔡洪平：2011年怪事多，全球的怪事非常多。5月14日，我们在一个酒店开会，IMF执行总裁卡恩出轨了，然后我们的动车也出轨了。

　　我做这么多年投资银行，今年第一次发现内地房企没有上市的，但是有退市的。整个房地产市值在香港蒸发了将近2000多亿，全世界都看不懂今年的市场。

　　我认为很大的问题不是要不要市场的问题，昨天晚上德国人法国人讨论危机的问题，奥巴马也说的是美国需求，恰恰中国打压的是房地产需求。

　　反市场行为做得越多，后果越严重，对此我深深忧虑，新加坡也好、越南也好、马来西亚也好，我都去看过，我发现中国这样内需拼命压缩后，不要像汽车一样，不限购也没有人购了，这个时候中国往哪里走？我很担心。

　　保障房应该建的，政府以前没有做好所以要补课，但商品房要限购、要打压，这完全是回到50年代，严重的大倒退。

　　今天做的一切我们后人都将记得，这是什么历史？我们将创造一个非常不健康的历史，但非常了不起的是，中国房地产一直这么坚强。

　　单伟豹：中央政府一直是矛盾的，一边说我们坚持市场经济，一边做出来的完全是干预市场经济。

　　目的是什么？我今天不清楚，到底是压房价还是提房价，我也不清楚。现在压了一二线，三四线房价上去了，再压三四线，但既然是市场经济，任何不必要的干涉都是不对的。

　　中央政府很清楚到底我们是走市场经济还是走计划经济。

　　另外一个我还是不明白，为什么要打压房价？中国有87%的人有房子，房价升，他们会开心。就算只有一套房，也会觉得资产是升值的。

　　到底有谁在说房价涨得太厉害了？如果统计数字正确的话，中国人87%是赞成房价上涨的，13%是反对的。为什么要附和这13%的人去打压房价？做过真实统计没有？

　　学者有不同意见，媒体也有不同意见。当然媒体比较跟从反对的声音，我们有没有细细地去做一些真正的调研，到底普通人民对房价涨是反对还是喜欢？

　　为什么打压房价，穷人买不起房子肯定是政府的责任，把富人的钱通过税收拿进来全部补贴到经济适用住房，那不是把贫富的差距拉近了？喜欢买3、5亿的房子的人可以去买，和政府有什么关系呢？反正不是政府给的钱。

　　1000万房子，本来买不起的人就算减一半也还是买不起。全世界开发商里面，中国开发商最悲哀的就是被妖魔化，其实整个行业赚的钱并不多，整个行业是内部回报率大概12%、13%，非常正常。

　　所以我觉得这种限制（限购）是一种无知，而且是一种哗众取宠的措施，而且在中长期来说绝对不会有效果。

　　陈启宗：下次我想请朱会长跟樊教授评论一下刚才单总说的一句话，86%的人已经有房子了，为什么还想房价下去？先让易总、黄总先说。

　　易小迪：从企业来说，不要低估保障房对我们市场的影响，因为保障房量大，如果真做完，大概半壁江山。第二，价格便宜，因为地不要钱的。这是政府手段，所以很多企业会受到非常大的冲击，如果政府有这个决心的话。

　　陈风扬：刚才几位大佬都讲了，我总感觉大家认为房子投资需求是一个洪水猛兽、投资需求像一个老鼠过街一样，我就问投资有什么错？

　　当住宅不许卖的时候，一线城市限购，就跑到二线、三线；当住宅限购的时候，写字楼、商铺价格上来了，其实企业成本不断在增加。限购最多只能有2、3年，但是在限购过程中，中央是不是找一个更好的办法？任何需求消费都是正常的，找不到一个好的办法，遏制这个需求，就是助长另外一种需求。

　　朱中一：对这个问题我的心态也是矛盾的。对于行政性的东西，作为我内心来说，我主张用信贷税收经济政策来调整，尽量少用行政手段，但是在我们国家由于一些税收制度出台可能时间要长一点，行政制度可能时间快一点。

　　为什么限购呢？我考虑有四个理由：住宅从本质上是住，买的太多空置在那里就是浪费；第二，我们国家人均土地资源还是少的。大家都想都买，土地资源从何而来？第三，房地产是一个不动产，是一个区域性的市场，比如说买奶粉，博鳌没有奶粉了，我可以马上从广州调来或者从内蒙调来，但是如果这个地方没有房子，那对不起，这里没有就没有，它是没有办法调剂，不像大宗商品可以流通；第四，房地产开发周期两三年，所以房地产市场绝对跟其他大宗商品市场是不一样的。

　　限购是说房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地方限购，而且还有一句话，一定时期限购，不是说永久性限购。

　　如果把这个严密分析，限购有一定道理。如果把短期调控政策跟中长期结合起来，那就更好了。通过税收信贷调剂，淡化行政色彩可能更容易接受，但是作为权宜之计，客观上解决问题，见效要快一点。