| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年06月08日 13:52 |
作者： |
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从4月下旬至今，本轮楼市调控风暴的力度不断升级，近日国税总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，提高了土地增值税的预征率；而一天之后住建部、央行、银监会三部委又下发通知明确了有关二套房的认定标准。在近一个半月的时间里，我们看到了政府前所未有的坚定决心，在国家强有力的措施下，各地楼市的成交情况迅速降至冰点，房价的疯狂上涨也已经呈现出放缓的势头，应该说之前一系列的调控政策正在逐渐发挥效力。但不可否认的是，广大百姓期待中的房价全面调整却依然没有出现，虽然部分区域的房价有所调整，但成交均价的环比仍有所上升，总体来看楼市调控还有很长的路要走。
从现有的政策来看，调控政策更多依赖的是政府由上而下的行政推动，但无论是从严征收土地增值税，还是更严格地界定二套房标准，这些政策都不足以改变房地产市场由投资力量所主导的现状，因此现行的政策或许能够在一段时间内抑制房价的上涨，但却无法彻底清除房地产泡沫滋生的根源。在一个投资力量主导的市场中，投资收益预期无疑是最重要的因素，因此尽管目前政策非常严厉，但许多开发商仍然普遍选择对赌政策。这不仅因为之前几次调控未果让开发商心存侥幸，更是因为对赌政策有望获得足以令人疯狂的收益。虽然大多数开发商都知道，如果每个开发商都能适当地降价，对于政策回归正常化以及企业自身的现金流都将有莫大的帮助。但是如果只有一半开发商降价，政策也可能会有所放松，而剩下的那一半开发商就将在未来新一轮的景气周期中获得更大的利益，在每个开发商都想做那剩下的百分之五十的情况下，政策的调控效果自然会大打折扣。更关键的是，虽然如今的房地产市场是一个投资主导的市场，但大多数百姓的住房需求又不得不在这一市场中得到满足，这导致原本的消费需求被迫异化成了投资需求，更加剧了房价的上涨。
除了投资力量占据主导之外，宏观经济和政府利益与房地产市场“关系过密”也是一大问题。尽管中央政府有意淡化房地产行业的经济支柱地位，但却很难找到一个能够立刻取代房地产的新支柱；尽管有关中央与地方分配模式、土地供给弊端等制度的讨论时常见诸报端，但时至今日，能够替代土地财政模式的新发展模式却依然是一个需要研究的课题。如果不能从根本上解决这些问题，楼市调控或许又将陷入治标不治本的窘境。
因此，针对如今房地产所面临的问题，首先要做的应该是将消费需求从这个市场中分离出来，通过进一步加大公共租赁房、经济适用房的供应，让房价的波动与大多数百姓无关，这样能够最大限度的防止房地产市场调控对百姓的民生造成冲击。其次，需要改变如今房地产市场风险与收益严重不匹配的问题。就这一点而言，如今政府一系列抑制需求的措施是切中要害的，只有当楼市的流动性接近停滞，再配合严厉的税收和信贷措施，才能让那些源源不断进入楼市的资金了解到，买房子也有可能砸在手里。当然，为了减少楼市长期的冰封对宏观经济的影响，政府应该进一步开放其他的投资渠道，引导民间资本更多进入到实体经济之中。最后，要从根本上摆脱宏观经济和地方财政对于房地产行业的过分依赖，还需要从改变经济发展模式、寻找新的经济支柱入手，这也是未来中国经济可持续发展的必然途径。
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