| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年06月08日 14:27 |
作者： |
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在4月中旬房地产新政出台之后，笔者4月16日在博客上发表文章《3个月内房价必降》，之后就是各个媒体没完没了的采访，主题多半都是“房价为何还没降？”。都说了嘛，3个月内必降，不是说马上就降。眼下市场形势很明显，第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放贷、房价上涨过快区域限制外地人贷款购房，三条政策一下子让楼市需求降到冰点，市场的需求基本上是没有指望了。
如果说对政策执行力度的观望更多是一种心理作用，楼市之所以还没有大规模降价的原因关键在于09年的时候开发商都挣得钵满盆满，所以大体上到现在为止房企还处于不差钱的状态，2009年年报显示上市房企销售和预售规模大增，50强企业销售额和预售额达到7500亿元，持有现金总额达到3000亿元，表明资金充裕。
不过中央政府在本次打出的组合拳中，相当重要的一个手段就是一手抑制投资需求，另一手卡紧开发商资金链。某种意义上，资金链的全面卡紧比需求下跌更令开发商难过。
第一个手段就是清查囤地，并限制上市房企再融资（笔者去年同央视经济半小时连续做了5期专题，指出抑制房价暴涨应管住上市房企囤地融资）。2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。受到新政影响，港资开发商太古地产的逾200亿元IPO，招商地产50亿元原计划的增发均告停止。受新政影响，股市中地产板块预期不断下调，亦影响房企股权融资。鉴于A股融资中增加了国土资源部对土地储备的审查环节，招商地产亦可能无法通过再融资。日前，国土资源部通过了8家地产公司再融资审批，这些均为土地储备量小的房企。上市房企再融资已经受到全面限制（关于这个问题，熟悉的读者都知道，笔者已经呼吁了三年时间）。
第二个手段就是清缴土地增值税，对于许多购房者而言，土地增值税可能不是特别了解，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，就是说，开发商利润越高，税收越高，最高增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。一个目的，就是开发商房子卖越贵，税越高，最后，通过税收杠杆让开发商失去追求暴利的动力。试想，如果你卖3万一平方米和两万一平方米的时候利润一样，哪个开发商会有动力卖再贵？之前问题在于开发商可以通过种种合理避税手段，将土地增值税降到最低，所以许多地方政府干脆直接按1%预征，土地增值税就失去暴利调控的初衷和目的了。这次国税总局清缴土地增值税就是要让这个税种发挥它真正的作用。
第三个手段就是减缓银行放贷发放速度（处于一线楼市的业界人士都知道近期银行放贷速度极其缓慢），开放贷基本直接停了。
这几个方面综合作用的结果，房企资金状况将一下子从“不差钱”到“很差钱”。事实上，房地产行业资金缺口远远超乎大家的想象。对于降价已经没有任何人有异议，关键的问题，不是该不该降，而是什么时候降、降多少的问题。
楼市眼下死一般的沉寂，然而表面的平静下却暗藏滔天巨浪，一场降价大潮即将来临，房价，扛不过笔者4月16号所说的3个月之期限。
———摘编自杨少锋博客
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