| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年04月16日 13:37 |
作者： |
何慧 |
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时下的中国房地产市场似乎陷入了一个矛盾的“怪圈”：一方面调控声声急，另一方面房价节节升。
从去年底到今年初，国务院连发“国4条”和“国11条”，国家多个部委相继出台一系列实施细则，旨在遏制房价过快上涨的势头。颇具讽刺意味的是，各地在一片调控声中，不断诞生新的地王，地价被一次又一次刷新纪录。北京、上海、杭州等一线城市的房地产市场再次出现量价齐升之势。不是消费者“失去理性”，也不怪开发商敢于“顶风作案”，房地产调控越调越涨的现实，如同“狼来了”的故事一般，讲多了，最终就没人信了。
房地产市场出现“一调就涨”的怪相，一方面是因为调控政策的“药不对症”。从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”，调控之声不绝于耳，但都没有真正打击到造成房价上涨的最大因素投机性购房，政策的准星失效，造成的恐慌性购房反而促使房价进一步上涨。
另一方面，房价出现再次暴涨，原因还在于政策制定者并没有向外界传递抑制房价的坚强信心。在官方表态上，住建部部长刚说完：“房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。不行也得行！”住建部副部长就声称：“住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段”。在现实的调控中，国家刚说要对高房价进行遏制，杭州就出台了29条新政，明确规定对购买140平方米以下的住宅补贴1.3%，公然高价托市。政策制定者这种摇摆不定的心态，无非是担心房地产调控对GDP造成影响，因此任由各方利益博弈者传递错误的信号。
但是，如果任由这种态势发展下去，无疑会戕害政府的公信力。世界经济发展的历史也证明，没有一个国家单是由于房地产价格飞涨、投机盛行而造成综合国力提升的。相反，罔顾国情、民情，任由房地产价格大大脱离本地绝大部分老百姓购买力，最终造成房地产泡沫破裂从而导致经济危机和社会危机的例子却是屡见不鲜。
就在昨日，国务院终于祭出了遏制高房价的“杀手锏”：规定二套房首付不得低于50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。可以说，这无疑是找到了在短期内遏制高房价的“药方”，因为通过提高二套房的购房成本，必将打击投机性的购买意愿和购买力，从而给“高烧”的房地产市场泼了盆冷水。如果再加上此前预热的土地招拍挂制度改革和在房地产保有环节上征税，从增加土地供应和抑制投机性购房两方面入手，必将使房地产市场快速降温。
但与此同时，我们也应看到，目前的调控仍是以短期调控为主，中国的房地产市场总是处在“涨则紧，跌则松”的状态之下。如此调控不应成为常态，房地产业也不堪承受如此之重。一个产业如果长期受到政策调控的照顾，必不利于产业的健康发展。就长期而言，中国房地产业要健康发展，必须从根本上改变土地财政的现状。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看，地方政府没有任何动力去抑制房价。
合理的房地产调控政策，前提必然是进行财政收入结构的改革，增加地方政府的财政收入，只有在财权得到保障的情况下，地方政府才可能真正地落实抑制房价上涨的措施。
其次，应改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价、房价，地方主政者唯
GDP马首是瞻，显然不利于真正遏制住房价。如果将调控房价作为政治考量的硬指标，楼市的暴涨也就必然得到遏制。
总之，房地产调控既要追求短期效应，更应确立长期目标。从这个角度看，国家有必要下决心摆脱与民争利的土地财政模式，出台一个中长期房地产业发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的正途。
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