| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2010年04月16日 09:34 |
作者： |
白宏炜 |
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撰写时间： |
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行业近况：
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施（具体措施详情请见附录）：
一、抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。
二、增加住房有效供给。
三、加快保障性安居工程建设。
四、加强市场监管。
会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。
评论：
一、这个政策具有较强的针对性，对目前房价上涨的主要症结有了很明确的认识和对策。这个政策出台符合我们预期，即通过差异化信贷政策来调控房价的过快上涨。从该政策来看，短期内房产税出台的概率下降，另外近期关于房地产调控政策的各种版本将告一段落。
二、此次国务院政策明确提出增加居住住房有效供给，说明政府已认识到增加供给是解决房价过高的根本途径。另外在土地出让方式上提出“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”的方式，帝王频出现象将得到遏制，有利于遏制房价过快增长，将有助于从中长期解决中国房价过高的问题。
三、短期通过信贷抑制需求尤其是投资性需求，中长期通过增加土地供给、中小户型商品房和保障性住房供给，同时打击囤房、土地惜售、闲置等违规方式增加土地供给，从而达到抑制房价过快增长的目的。我们认为这个政策的效果会比较明显。房价将在近期趋稳，并在下半年随供给量的增加而出现调整。
四、这个政策仍需各地方政府及相关部门的后续配套细则出台，比如确定土地供给面积与结构、对二套房的认定以及规定二套房以上的购房贷款的首付比例。此次会议要求实行各省级人民政府负总责，具有差异化调控政策的特征。我们认为房价涨幅过快的区域将会出台相关严厉政策配合国务院的调控方针。
总的来说，国务院的此次政策在市场预期之内，而相关物业税或房产税的政策则相对明确短期内难以出台。我们认为新一轮的政策调控已经明确，未来一段时间将进入政策细化及观察期。
投资建议：
就市场而言，房价将进入盘整和调整期，房地产股票已经充分反映了市场较为悲观的政策调控预期。短期来看，政策靴子已经落地，地产股跌幅将有限，但仍需观察各地方政府和相关部门的配套政策和市场走势，地产股在短期内也很难出现较大幅度反弹。我们认为随着下半年房地产市场进入调整期，地产股票将有较好表现。我们维持现在买房子不如买房地产股票的判断不变，中长期投资者可以逢低介入、耐心持有。
（具体内容请见附件）
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