| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2010年04月16日 09:44 |
作者： |
鱼晋华 |
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国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。措施包括：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。增加住房有效供给；增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。
本次新推出的二套房贷政策可谓史上最严厉的二套房贷政策。尽管由于当前的基准利率比2007年的基准利率要低1.89个百分点，但是由于目前的房价比2007年底的房价全国平均涨幅达34%，致使本次政策调整后的月供将比2007年的二套房贷政策收紧后的月供还要再增加18.34%。我们判断这样的月供增幅将对真实的改善性需求形成抑制。
根据我们的测算，2009年商品住宅成交额中借助银行贷款来完成交易的比率达到了42%，比2007年激增12个百分点，比2008年更是猛增了25个百分点，显示出2009年宽松的信贷环境与较低的利率水平，尤其是二套房贷政策的放松导致购房人大量借助银行贷款来完成交易、投资性需求快速释放是推动2009年房地产市场火爆的重要原因。基于此分析框架，我们判断本次二套房贷的再度收紧，对投资性需求也将再度形成抑制效应。
与2007年略有不同的是，目前楼市中来自实体经济的资金越来越多。而要让这部分来自于实体经济的资金真正的退出房地产市场，我们认为一方面需要更好的投资渠道出现，另一方面可能是物业税或其代替税种的出现。
对于之前市场所广为流传的限制异地购房、某些城市将试点开征房地产保有税等政策并没有出现。我们认为其中的可能原因在于：房贷政策的操作相对容易，并且政策的力度调整起来也更为容易。该政策为后续调控政策的探路者，如没有起到预期的效果，传言中的其他政策出台的可能性仍在。在这一逻辑下，在房贷政策后的政策观察期，资本市场对政策的纠结还将继续。
（具体内容请见附件）
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