| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年04月16日 09:36 |
作者： |
乐加栋;苏雪晶 |
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事件描述与点评
要点4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议提及关于房地产方面的内容主要如下：坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
强调研究制定合理住房消费税收政策，持有环节税种预期得到加强今年以来伴随着房价的上涨，目前的房地产税收体系在调控房地产市场方面存在明显的不足。目前房价的飙升使得各地物业税的传闻愈演愈烈，包括重庆与上海之前传闻的特别房地产税以及房地产保有税。我们认为未来出台持有环节税是大势所趋，是符合国家完善税收调控政策的。另外我们认为持有环节税的出台并不是单纯的打压房价，主要是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央地方政府的财政关系。另外值得思考的是，一旦持有环节税种诞生，投资和投机性需求将如何变化？所以盲目的认为出台该税种对行业影响不大是不确切的。
会议强调严格差别化住房信贷政策，多套房贷有望收紧有关于二套房贷，政策规定的是首付比例不低于40%，利率按照基准利率的1.1倍执行。但是在实际的执行过程中并没得到完全的贯彻，特别是08年年底以来对房贷政策放松后，二套房贷政策名存实亡。我们曾在三月份的月报中指出三月份成交小高峰主要原因是银行信贷放松，根据我们实地调研的情况也是如此，许多地区二套房仍然可以拿到八五折的优惠利率。结合住建部在前天全国电话会议精神，我们认为在部分城市差别化严格执行多套房房贷的可能性不断加大。如果二套房贷政策得到真正的落实，对于目前投资型需求占比较大的市场将会形成打击，在自住以及改善性刚性需求受到房价上涨的抑制下未来成交将不容乐观。这也就是为什么我们一直对3月份所谓的“量价齐升”无动于衷的根本原因，政策改变楼市基本面将随之而变。
会议强调了地方政府的责任会议强调加强住房保障工作，增加住房建设用地的有效供应，强调了各个地方政府的责任，这样才能使得政策落实到实处。我们从近期各地出的政策来看，地方政策也在抓紧推出各种具体的政策。
落实会议精神细则将逐步出台，市场再无利空出尽其实在本次国务院常务会议前，各部委已紧锣密鼓地准备继续调控已略显失控的楼市。从去年开始就反复提到的利空出尽的市场声音也将逐步淡去，我们迎来的可能是如何去面对行业格局大变的新课题。
第一，强调研究制定合理住房消费税收政策，持有环节税种预期得到加强
今年以来伴随着房价的上涨，目前的房地产税收体系在调控房地产市场方面存在明显的不足。房价的飙升使得各地物业税的传闻愈演愈烈，包括重庆与上海之前传闻的特别房地产税以及房地产保有税。我们认为未来出台持有环节税是大势所趋，是符合国家完善税收调控政策的。另外我们认为物业税的出台并不是单纯的打压房价，主要是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央地方政府的财政关系。另外值得思考的是，一旦持有环节税种诞生，投资和投机性需求将如何变化？所以盲目的认为出台该税种对行业影响不大是不确切的。
第二，会议强调严格差别化住房信贷政策，多套房贷有望收紧
有关于二套房贷，政策规定的是首付比例不低于40%，利率按照基准利率的1.1倍执行。但是在实际的执行过程中并没得到完全的贯彻，特别是08年年底以来对房贷政策放松后，二套房贷政策名存实亡。我们曾在三月份的月报中指出三月份成交小高峰主要原因是银行信贷放松，根据我们实地调研的情况也是如此，许多地区二套房仍然可以拿到八五折的优惠利率。结合住建部在前天全国电话会议精神，我们认为在部分城市差别化严格执行多套房房贷的可能性不断加大。
如果二套房贷政策得到真正的落实，对于目前投资型需求占比较大的市场将会形成打击，在自住以及改善性刚性需求受到房价上涨的抑制下未来成交将不容乐观。这也就是为什么我们一直对3月份所谓的“量价齐升”无动于衷的根本原因，政策改变楼市基本面将随之而变。
第三，会议强调了地方政府的责任
会议强调加强住房保障工作，增加住房建设用地的有效供应，强调了各个地方政府的责任，这样才能使得政策落实到实处。我们从近期各地出的政策来看，地方政策也在抓紧推出各种具体的政策。
第四，落实会议精神细则将逐步出台，市场再无“利空出尽”
其实在本次国务院常务会议前，各部委已紧锣密鼓地准备继续调控已略显失控的楼市。从去年开始就反复提到的利空出尽的市场声音也将逐步淡去，我们迎来的可能是如何去面对行业格局大变的新课题。如果政策细则出台，我们将第一时间将行业变化作出判断和思考，敬请关注！
（具体内容请见附件）
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