东方早报记者 朱楠

　　对最新出台的“新国四条”，中介人士普遍认为，将二套房首付比例提升至五成，这无疑进一步降低了贷款的杠杆效率，减少小资金获取高利润率的利润空间，对投资性购房、炒房甚至部分改善型购房都存在明显的抑制作用。

　　相比之下，对于第二套房的调控手法要严厉得多。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，最新房贷政策对首套房仍然保持比较温和的信贷扶持，仅仅是针对小、中等户型作了一个首付款10%的微调，尽可能避免信贷新政策给刚性自住需求带来的误伤，同时也继续鼓励刚性需求对中小户型的消费。

　　宋会雍认为，50%的首付款不仅大幅压缩住房投资、投机者利用银行杠杆进行炒作的能量，也极大地化解了一旦市场出现波动，投资、投机客将“包袱”甩给银行的可能。

　　汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔认为，目前银行体系信贷余额已非常有限，国有四大银行在这之前已经不同程度收紧了房贷业务，因此最新的房贷政策应会很快得到落实，预计最晚从下月开始实施。

　　“实际效果不如2007年”

　　不过，不少业内人士均认为，此次增加二套房首付比例和提高利率之举对市场的实际作用与2007年相比，反而不明显。汉宇地产市场研究部认为，从今年2月份以来，很多商业银行已开始实施相对紧缩的信贷政策。目前国有四大银行本身执行的“第二套房贷”政策就是首付4成、利率上调为基准利率1.1倍，再多一成的首付要求对市场交易量和房价的影响并不大。而2007年“二套房贷”政策出台之前，二套房贷款政策与首套房并没有很大区别。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪也认为，二套房贷新政会抑制市场的投资、改善购房需求，但影响不会太大。相对而言，“即使首次购买，只要套型在90平方米以上首付就须在3成以上”这一新规，对交易量的抑制作用将更为明显，首套房也被差异化对待。可以预见，市场消费结构也将迎来调整，90平方米以下的小户型产品，将掀起一股新的交易高峰，甚至可能在局部、短期内形成供不应求的局面。

　　凯盛经略（上海）投资管理有限公司总经理苏晓江指出，单纯依赖信贷环节上的调控并不能根治楼市痼疾。“必须配合其他措施。”苏晓江说，信贷政策无法精确到区别对待改善性购房和投资性购房，很可能会“错杀”真正有改善性需求的购房者，压抑这部分正常的购房需求。

　　不可忽视的是，新政对目前市场各个群体心理方面的影响。上海华燕置业发展有限公司总裁胡炯说，新“二套房贷”政策无疑会加重市场观望情绪，使交易量短期内迅速回落，抑制房价的快速上涨趋势。

　　“后续应以增供应为主”

　　距1月份的“国十一条”才不到3个月时间，就开启新一轮调控，间隔时间之短历史罕见。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，以前很多信贷政策在被商业银行落实时，往往会打折扣，这次估计还会存在这一现象。但他相信，这次国务院给银监会的压力超过以往，而银监会也会给商业银行施加超过以往的压力。因此政策的落实情况一定会比以往严格。

　　对于后续楼市调控政策，杨红旭指出，这只是新一轮调控的开始，“一定要理解前段时间温总理所谓的‘本届政府任期内一定稳定住房价’，以及姜伟新部长说的‘温总理都说了房价稳，不行也得行’。”

　　佑威房地产研究中心分析师陆骑麟则强调，购房需求不可能被长期压抑，最终会出现去年类似的报复性反弹，“后续政策应以扩大供应为主。”