| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2012年06月09日 06:48 |
作者： |
陈楚 |
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证券时报记者 陈楚
受国家房地产调控政策的影响和旅游地产“钱景”的诱惑，继住宅地产、商业地产之后，神州大地正在掀起新一轮旅游地产的圈地运动。
有数据为证：一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模达2600多亿元；1～4月份，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5；百强房企中至少有1/3涉足旅游地产。
旅游地产并不新鲜，但最近两年房企“跃进式”地进行旅游地产开发，颇成“蔚为大观”之势，这到底是一次房地产企业的成功转型？还是又一场资产泡沫运动？
旅游地产“大干快上”
较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。目前国内开发的旅游地产，主题涵盖高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等，根据地理地貌及自然资源来差异化打造。比如别墅、高尚复合型社区、养老公寓、升级版农家乐、运动型度假村、主题式小镇、体验式住宿设施、旅游新区、旅游商业中心等。
继前年圈下养马岛近7000亩土地后，去年11月11日，在烟台国土局的一场土地拍卖中，位于养马岛位置的6宗地均由龙润有限公司拿下，共涉资17892万美元，合计人民币约11.3亿元。据悉，龙润有限公司实为龙湖地产旗下公司。如此一来，龙湖去年再次毫无悬念地圈得养马岛近68万平方米的住宅用地，成为养马岛头号地主。据悉，龙湖进入烟台的首个项目葡醍海湾去年一经面市就创造了当地多个销售第一。
万达集团计划在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山甚至俄罗斯等地投资，预计投资规模接近1900亿元。其中长白山项目计划投资200亿元，占地面积18.34平方公里；琅岐岛计划投资200亿～300亿元；大连领衔的金石国际旅游度假区项目计划总投资500亿元；西双版纳项目计划投资150亿元。万达集团董事长王健林曾公开表示，万达集团将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型，商业地产的比重降至50%以下。
此前名不见经传的中弘股份，也联合中铁开发海口市东海岸如意岛，预估人工岛面积约6.12平方公里；西双版纳约10 .12万亩，其中建设用地约为1.47万亩，总投资额高达150亿元；北京御马坊项目，2012年3月开工，预计投资100亿元；山东微山湖国际旅游岛项目总面积约为10平方公里，总投资额高达100亿元。
今年以来，万科、万达、中弘、雅居乐等一大批房地产企业在旅游地产上面动作明显加大，在养老地产、情景旅游、度假区集群等多个领域，这些地产企业也频频发力，期待着在地产行业新蓝海挖掘更多的机会。
“上山下水”背后的利益驱动
旅游地产大多依山傍水而建，地产商这番“上山下水”，深圳阳基地产拓展总监吕龙彦向证券时报记者表示，地产企业之所以蜂拥而上旅游地产项目，首先是因为经过上一轮经济周期的大发展之后，一线城市、甚至部分二线城市可供开发的土地有限，受国家房地产调控政策影响，房地产住宅领域近几年并不景气，尤其是随着政策的起起伏伏，患上了较为严重的政策依赖症。因此，为摆脱房地产调控政策带来的压力，地产企业需要开发新的行业蓝海。而就地产行业本身来说，经历过这么多年的发展，行业自身的盈利模式、产品特征也需要多元化，以抵御政策紧缩带来的影响，同时把行业引向更加成熟的发展阶段。
从消费者的需求来说，随着中国经济由投资驱动转向内需驱动，老百姓的收入水平会越来越高，旅游需求也由过去的观光转向度假和休闲，以求得身心放松，这也导致旅游度假地产吸引越来越多的开发商关注。
不过，旅游地产方兴未艾的最根本原因，还是开发商能够低价拿地。从地方政府的角度来说，住宅地产受政策打压景气度下降，商业地产也放缓发展脚步，泡沫隐现，政府土地收入减少，而旅游地产项目比较容易获批，又满足了地方政府对土地财政的依赖，更为关键的是，由于旅游地产项目大多离市区较远，开发商的拿地成本大大低于住宅项目的拿地成本。
国内一家券商一份研究报告显示，国内某知名地产企业在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，但该区域当时的土地市场价为130万/亩至150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本。今年4月12日开工的西双版纳国际旅游度假区项目，总投资额高达150亿元，但拿地成本仅为20万元/亩左右，而西双版纳多数土地价格在50万元/亩左右。
据介绍，地产商一般都是以便宜的价格拿到土地，然后通过卖房子回收成本，再通过土地增值获取巨大收益。实际上，一些地产商如此热衷于“上山下水”，最根本的动力还是圈地圈钱。在开发商这里，以旅游地产的名义圈地要容易得多，一旦获得廉价土地，开发商可以分批做项目，同时通过包装和宣传，提升区域地块品牌知名度，获取多方面的滚动收益。
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