| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2012年06月09日 06:48 |
作者： |
陈英 |
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陈英
仅仅72小时，线上召集12000人，到场4300人，发车多达81辆，这是日前某网站组织一次看房活动的盛况。活动目的地是碧桂园十里银滩线、巽寮湾线。目的地在惠州，报名参加看房的网友来自广州、深圳两地三线，男男女女，有小两口结伴的，有带着孩子的一家三口，还有老中青全家三代一起的。且不说看房的结果如何，据说有人当天就拍板订下数套酒店式公寓。仅网友们这种集结的“疯狂”就给沉闷的地产市场带来一抹亮光：原来房产投资始终是大多投资者的心头好，低迷的房市压不住手有余钱的网友们蠢蠢欲动的投资心。只是在严厉的限购令下，开发商和购房者都需要寻找新的落脚点。
国际上有个公认的标准：当人均国民生产总值（GDP）超过3000美元时，这个国家或地区将进入度假时代，显然我国人均GDP已经超过了这个数字。客观而言，居民可自由支配收入的提高、闲暇时间的增加都为度假旅游提供了广阔的市场。而居民观念的转变，对“拉练式”的团体观光越来越不满足，也引发了消费模式的转变。在这样的背景之下，中国旅游业正从单一的观光旅游向观光、度假旅游相结合转变，休闲度假已经形成了规模化的市场需求。随着度假时代的来临，国人的休闲度假需求全面井喷。
有需求必然就有市场。中国是世界上旅游资源最丰富的国家之一，适合度假的地方很多。从长春到海南，从上海到新疆，各地纷纷上马了不少度假地产项目。在度假地产开发的浪潮中，知名房产商走在了最前面。碧桂园在惠州开发十里银滩，抢占滨海资源。恒大在武汉光谷东开发金碧天下，一线临原生态万亩红莲湖，并计划将该品牌复制到其他各地；而在海南的三亚、博鳌等地，绿城、金都、郡原等杭州本土开发商早已圈地造房，将美丽的热带海景拥入怀中。近几年，在国内很多大城市，产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷变脸为产权式度假酒店，成为房地产市场的一大亮点。
投资度假，这是记者在对海南一些度假地产项目进行采访时，开发商销售负责人都会提到的一个词汇，即除了在自己不去的时候把房子租出去之外，也还考虑物业的增值问题。这种“休闲投资”听起来多么美好：能自住度假还能收租赚增值，这是大多奔向旅游地产的国人的梦想。这梦想真的就能“休闲”地实现？不说其他，咱们先单纯地算一笔投资账。
购买的酒店式公寓打算用于出租投资，这就牵涉到投资回报率的问题。投资回报率最简单的算法：月租金×12/房价总额*100%。假设一套酒店式公寓总价60万元，月租金3000元，则每年的投资回报率=3000×12/600000*100%=6%。当然这是一种非常理想的算法。在实际操作中，投资酒店式公寓还有不可回避的隐性成本：1、契税和公共维修基金。酒店式公寓在开始销售时，开发商给出的房屋单价以及房屋总价款里面并不包括契税和公共维修基金。从目前这两个税费的收费标准来看，契税普通住宅是1%-1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是收楼价的2%。这两个比较大的成本开发商是不会计算在投资回报率里面的。但是，契税和公共维修基金却是业主买房不可回避的两个重要投资成本。2、租金价格的折扣。一些酒店式公寓的开发商在计算投资回报率时，一般根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。但酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格和前期定价完全不在一个水平线上，远低于开发商预计的高投资回报率。3、房屋空置期。一般普通住宅的平均每年也会有45天左右的空置期，但是酒店式公寓的空置期却会比较长，投资者最好每年控制在2个月的时间内，这往往是很多投资人士所忽略的关键问题。4、中介费。投资人在投资酒店式公寓项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找租户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介代理。而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费，这笔费用大约是一年租约的一个月租金。而且目前由业主担负的情况比较多，很难转嫁到租户身上，这些费用也是投资人士不能忽视的隐性成本。另外，还需要将每个月的物业费以及水电费扣除等问题。因此在投资时，酒店式公寓的水电性质，以及所处地段是否便于出租，都是需要谨慎考虑。据悉，目前酒店式公寓每年的投资回报率在5%-7%左右。
除自住投资功能外，酒店式公寓产品的整体投资门槛相对较低，成为吸引中小投资客的重要原因。但如抱着短期内赚取升值差价并套现态度的话，恐怕此种想法将要落空。由于商用物业的交易税费很高，所以一旦进入流通市场，将会大幅压缩收益空间，因此此类物业相对更适合于长期投资者购入。
扳开手指这么一算，您还觉得这种“休闲投资”真的很休闲吗？
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