| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2012年06月07日 14:14 |
作者： |
区瑞明 |
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撰写时间： |
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事项：
最近房地产行业出现了一些负面消息，显示政策似乎有些反复无常：①“运盛实业和万方地产重组被暂停；②厦门否认松绑限购；③6月5日新浪地产报道“重庆公积金新政施行仅6天即被毙”；④6月5日，住建部表态“对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正”。除了“重庆公积金新政施行仅6天即被毙”，经我们拨打重庆公积金热线023-96009求证或为不实外（但新浪地产官方网站目前仍保留着该报道，理论上若不实应被删除），其余负面消息均为真。这些负面消息对地产股走势造成了负面影响，6月1日至今，证监会房地产指数下跌4.15%，跑输沪深300指数1.31个百分点。
评论：
政策变量是影响地产股投资的最重要因素
虽然5月以来楼市销售畅旺，销量每周有惊喜，但板块一直呈调整态势，前三周累计下跌3.03%。5月21日晚，媒体报道了“住建部某官员表态支持扬州补贴精装房”，22日地产股即受刺激，一扫前三周颓势强势反弹，当日涨幅高达2.88%，22日到月底累计涨幅达6.65%，这期间跑赢沪深300指数4.92个百分点。5月行情再次印证了我们“对地产股投资而言，首要变量是政策，而不是销售”的观点。
近期政策反复的主因是销售回暖引发了政府对“政策若进一步放松将导致房价报复性上涨”的担忧
去年四季度以来，各地政府纷纷打政策擦边球，适度松绑调控，只要不涉及到取消限购，大都能获准或被中央默许。由于受到地方政策松动、今年一季度以来流动性转好以及首套房利率回归基准甚至降至8.5折等因素的刺激，前5月楼市底部企稳、回暖。根据我们跟踪楼市数据，十八重点城市5月份销售平均同比增速高达30%，41城销量突破前期底部盘整箱体，站上新平台。而根据目前有公布可售量的所有11个城市数据看，11城可售数据从去年12月开始已呈现震荡下行趋势，行业供求逐渐在改善，库存压力缓解。“前5月政策微调销售即好转”引发了政府对“政策若进一步放松将导致房价报复性上涨”的担忧，这是近期政策反复的主因。根据国家统计局公布的商品房销售额以及销售面积数据测算，3月份单月全国商品房成交均价为5498元/平方米，4月份单月均价达到5930元/平方米，环比上涨8%。搜房网、新浪地产也显示4、5月份一线城市很多楼盘环比涨价，我们3、4、5月草根调研情况也显示房价3月已止跌、4月、5月的确在涨。
不必太悲观，建议坚定持有，若出现新催化剂则进一步加仓，选股把握5条主线
现阶段我们认为不必太悲观，若出现新催化剂或在当前估值之下进一步调整，建议进一步加仓。
选股把握5条主线：①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股，如有招商引资优势的华夏幸福、工程换土地的中南建设；②受益土地市场复苏的云南城投、黑牡丹；③高杠杆进攻品种首开股份、中天城投、苏宁环球等；④今年销售好或业绩锁定性强的品种，如中南建设、金地集团、招商地产、金科股份、华夏幸福等；⑤区域概念或题材：金科股份（重庆板块）、世茂股份（横琴概念）、招商地产（前海和城市更新）、重组及资产注入的招商地产、广宇发展、宁波富达、津滨发展。上述个股中兼具多条投资主线特性的华夏幸福、中南建设、招商地产、金科股份，我们认为表现会更强、更持续。
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