| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年06月16日 14:13 |
作者： |
宋振庆 |
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——专访德意志银行中国区董事秦靖
本报记者宋振庆北京报道
德银是少数几个没有接受政府援助的国际投行，自由的运作方式让其在近期房企融资中如鱼得水。德意志银行中国区董事秦靖在近日中国指数研究院举办的2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会上对本报记者表示，随着香港融资窗口的重新出现，德银将会在下半年帮助更多房企进入资本市场。
中国房地产报：有说法认为，在美国受到次贷危机的严重冲击之后，瑞银、德银这些投行会得到更多的机会，你是否认可此说法？
秦靖：在房地产领域，德银在香港融资额位列前3名，德银目前业务还是非常稳健的，是少数几家没有受政府救助的国际投行之一。因此，德银不会受到政府过多干预，依然会遵照商业化的运作方式，这是德银一个很大的竞争优势。
在房地产方面，我们前一段时间帮助方兴地产做供股，而后帮助五矿发展做供股，6月4日，我们帮助合生创展做配股，融资2亿多美元，可以说德银在房地产融资上还是非常活跃的。
如果目前良好市况持续的话，我们计划在今年下半年还将帮住更多房企，以IPO的方式进入资本市场，或通过二级市场融资。
中国房地产报：现在有几十家内地房企又在跃跃欲试到香港上市，而已经上市的房企供股、配股、发债等再融资也在如火如荼地进行，你怎么看目前房企在香港市场的融资状况？
秦靖：对于房企来说，现在香港资本市场有三个状况值得注意。
首先，融资窗口已经出现，从最早的中国海外，到今年五矿置业和方兴地产的供股，再到世茂房地产、华润置地和合生创展的配股，还有前一段时间SOHO中国发行的可转债，可见多种形式的再融资方式已经出现。
其次，股市比债市先行，目前2007年上市的几家房企如远洋地产、方兴地产和SOHO中国的股价都已经回到招股价之上，投资者认为房地产市场会继续回升，房企的基本面也会有很大的改善。但是债市却相对不容乐观，中资地产股的债券虽然从3月份到现在基本都是百分之百的翻倍，但是如果观察6月5日高息债的收盘价，雅居乐的利息是11%多，世茂房地产是14%多，再小一点的房企高息债达到15%、16%甚至到20%，这和2007年的债市是有差距的，这说明债市投资人对市场前景的判断比股市更保守一些。
最后，大房企比小房企更容易融资。以配股为例，按照3个月平均每日交易量来计算，拥有百亿市值的房企每天有1000万美元的交易量，而小房企可能只有100万美元的交易量，一般在市场上做配股的时间是15~30天，大房企可以拿到最多3亿美元，而小房企只能拿到3000万美元。小房企很难拿到足够的资金。
值得一提的是，现在融资窗口已经出现，要尽快进行再融资，别担心股权稀释，等危机来临、股价很低时，就没有了再融资机会。
中国房地产报：虽然融资能力有差异，但我们观察中资地产股从去年11月到现在基本都是100%以上的大涨，有的甚至达到了三四倍，这究竟是因为它们的业绩前景，还是因为香港市场的充裕流动性？会不会产生新一轮泡沫？
秦靖：当初房地产股的下跌是一个恐慌性的下跌。特别是去年雷曼破产的时候，全球出现一个流动性的紧缩，大的对冲基金、股票基金面临巨大的赎回压力，欧美基金为了维护自身利益，不得不在全球尤其是新兴市场股市不计成本地抛售股票，这就导致房地产股票大大低于应有的投资价值。
而现在，中资地产股股价的大幅反弹，说明股市已经回到一个合理的估值水平，投资者对房地产市场和房企的信心恢复了，当初那种担心破产从而抛售海外债的心态已经改变了。
你说的流动性因素当然也存在。当初的环境压抑了大批的投资需求，现在由于资金供应改善，流动性的确比较充裕，实体经济还没有彻底恢复，债券市场也不是很有优势，而公司基本面得到恢复，所以这些钱只能流入股市了。
至于市场怀疑是不是反弹过度出现泡沫，其实股市往往都是提前反应现实的。一般来说，股市比经济复苏可能要提前3~6个月，这个提前量表明投资者看好未来。市场对未来的判断不同，现在并不能武断地评判有还是没有泡沫。
中国房地产报：很多外资基金卷土重来，据称现在凯德置地、领盛等又在境外筹集资金准备进军我国的二三线城市，你怎么看待这一现象？
秦靖：首先，国内的房地产市场投资价值很大，未来的潜力很大。
其次，中国希望在2020年发展成为全球重要的金融中心，那时候人民币也将成为重要的全球性储备货币。从现在到2020年10年的时间要保持币值的稳定，还要为国际贸易自由投资营造一个良好的环境。对于外资基金来说，中国不会像其他新兴国家那样面临业务和币种的双重风险，这就增强了外资基金投资的信心。
最后，中国的贷款买房在总体购房人群里面，占比还不是很大。很多购房者还是喜欢全款买房，这就导致抛售房产的压力很小，这样的房地产市场即使有波动也不会大跌，这也是外资基金看好国内地产进行投资的原因之一。
中国房地产报：你怎么看待内地市场，虽然近期国务院宣布普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，但是银行会不会担心风险而惜贷？
秦靖：我们要从商业银行的角度看，并不是因为资本金比例降到20%，银行就要给开发商贷款80%，这显然是不可能的。银行要做审贷，并且主要考虑风险控制。当银行发现项目风险高，就一定会惜贷，因此银行的贷款偏好与资本金比例下调没有关系。资本金比例下调，是国家一个总的指导原则，从政策面上给困境中的房企以扶持，但是银行不会对每一个项目都不计风险地贷款。
可以看到，今年一季度信贷增加很多，但是房企信贷方面并没有增加太多，这表明银行，尤其是商业银行改革以后，对风险的控制要求提高。
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