1-5月全国房地产市场运行情况

    方正证券分析师 周伟

    事件：统计局公布数据显示：1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%。

    1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
　　1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。
　　2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
　　二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。
　　5月份，全国房地产开发景气指数为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。
　　点评：国房景气指数在3月份触顶后已经连续2个月呈现回落态势，目前指数仍处于景气区间，但随着调控政策效果的逐步显现，国房景气指数未来可能面临较长时间内均处于回落态势。5月份，已有12个城市房屋销售价格环比回落及10个城市房价持平，分房屋类型来看，2010年5月全国70个大中城市，仅有二手房房价整体呈现下跌，二手房价格对政策调控更为敏感，可视为新房价格即将下降的先行指标。
　　受政策调控影响，5月份销量下滑非常明显，我们预计，楼市低迷的现状在房价回调一定幅度以及政策再次放松前，很难回到正常的销量水平。房地产新开工面积等投资类指标仍维持高增长的态势，在房地产景气度逐渐下降时，最先反应的是销量指标，其次是房价指标，具有滞后性的就是投资指标。新开工面积从09年三季度至今一直维持高增长，所以预计今年3季度开始新增供应量会大幅度增加，而由于需求受到抑制，开发商将重新经历一次艰难的去库存化过程。
　　资金方面，受到销售回笼资金放缓、融资困难、信贷收紧等影响，开发上资金流入面临重大阻碍，同比增幅已开始逐步放缓，而土地款和在建项目所需资金的持续投入将导致开发商资金发生紧缺，从而3-4季度开发商降价销售回笼资金的压力会显著增加。
　　对于房地产企业来说，将面临调控政策的严厉执行、房价预期回落及销量萎缩三重不利因素影响，即使未来不再有更严厉调控政策出台，对未来行业预期向好的因素也很难出现，所以，我们仍然维持行业“中性”评级。