发改委否认出台更严厉新政 楼市短期或无政策
　　是博弈激烈、摇摆不定的时候,越是被误读,越是谣言满天飞。
　　5月17日,“新国十条”满月之际,一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息,让房产股顷刻失色。当日A股暴跌136点,超过5%的一根长阴线更是创下A股市场今年以来最大跌幅。
　　发改委出台更严厉新政是真还是假？
　　“此消息纯属张冠李戴。”国家发改委经济体制综合改革司司长孔泾源近日接受《华夏时报》采访时证实,发改委的确是在制定一项房地产规划,但该规划只是“十二五”规划中一个常规规划,出台的时间也在明年下半年。
　　在此前后,另一个关于房产税的政策更是被传得眉目清晰,其中上海先行呼声最盛。
　　国家发改委产业研究所所长助理黄汉权5月17日则对《华夏时报》记者明确表态:“三年之内免谈房产税。”与这一说法互相验证的则是国家税务总局公开表态:地方对房产税征收范围没有解释权。
　　随着误读被澄清,楼市调控到底向何处去急需新的方向。此时的时间结点是:通胀逼近、宏观经济复苏基础并不牢固,中央高层更是表态调控又遇两难。
　　“楼市调控政策短时期将进入政策冷静期。”央行研究局研究员邹平座对本报表示。包括上述官员在内的更多业内人士接受本报记者采访时表示,针对楼市的调控政策短时期内已没有新的政策可出。
　　误读发改委
　　“不存在发改委版楼市新政,这是将发改委投资司关于'十二五’规划中的房地产专项规划拿出来说事。”黄汉权在接受本报记者采访时直接表示。
　　发改委版楼市新政源于5月17日的一则消息。当日有媒体报道,发改委正在牵头,由住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委参与制定一份促进房地产业健康发展的文件,且该文件的力度和范围将大于不久前刚刚出台的“新国十条”。
　　该消息一出,立刻登上各大网站的头条位置,且被市场解读为重大利空。尽管市场反应强烈,随后却没见国家发改委予以回应。
　　发改委版更严厉新政真有其事吗？从发改委的角度讲还会有什么内容更为严厉？是要限制投资和价格吗？带着诸多疑问,本报记者进行了多方采访,结果却大出意料。
　　孔泾源明确回答记者提问:“发改委的确在做一项关于房地产发展的中长期规划,是从投资的角度做,主要是投资司在做。”
　　“没有这回事,要问应该问住建部。”5月20日,《华夏时报》记者向国家发改委固定资产投资司求证“发改委是否正在牵头制定一项更为严厉的楼市调控政策”时,该司办公室一女士对此予以否认。
　　然而就在5月17日当晚,住建部相关负责人已就此进行了正面辟谣。国土部办公厅新闻处处长谢辉在接受《华夏时报》记者采访时亦表示:“并不知情。”
　　实际上,这则所谓的“发改委版楼市新政”就是“十二五”规划中关于房地产行业的专项规划,其中的确包括土地制度、商品房供应、保障性住房建设等。根据程序,房地产行业的专项规划是“十二五”规划在明年全国人大会上通过后才能出台。
　　“时间应该是明年的下半年。”黄汉权根据规划的审议程序推断。
　　房产税难产
　　另外一个越传越甚的则是房产税。在物业税面临法律和技术障碍的情况下,房产税被越来越多的人士认为是击溃房价的最后一个杀手锏。
　　事实上,一个接一个的地方楼市调控细则却鲜见关于房产税的规定,以至于各方面对即将出台的沪版楼市细则寄予了厚望,关于对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等的传闻似乎表明房产税征收已成定局。殊不知,房产税征收面临着两大难题。
　　“根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,要把征税范围扩大到住宅,那就涉及到修改《暂行条例》,地方政府是没有权力的。”黄汉权认为这是房产税无法逾越的法律难题。
　　技术层面同样无法操作。“城市不动产产权确认、不动产资产评估等基础性工作都没有完善。”邹平座认为。
　　黄汉权告诉记者,这还只是表面原因,深层次原因则是征收房产税损害了既得利益者的利益。
　　而他在5月17日接受记者采访时第一句话就表示:“房产税至少三年内不会出台。”这为青岛、北京、深圳等地方楼市调控细则为什么均没有涉及房产税做出了注解。
　　以至于一些投资客向记者表示:“官员持有多套房产则是我们投资客不再担心房产税的天然屏障。”
　　戏剧性的一幕出现了。针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻,国家税务总局新闻处处长牛新文在传言流行了一段时间后才公开表示:“按照现行的规定,税收立法权在中央,也就是说中央来定,地方去执行,地方政府没有权力出台新税种。”
　　住建部政策研究中心陈淮(微博)则对记者表示,目前没有听说要征收房产税,至于是否会征收房产税应该由法律来决定。但陈淮的表态则更多地被认为是决策层在“打太极”。
　　短期无政策
　　楼市下一个政策会是什么？
　　而房地产项目资本金比例看似被政策遗忘,实则与本轮房地产调控的宗旨是一致的。邹平座分析说,提高房地产项目资本金比例就是限制房地产行业的投资,相当于减少了供给,这样会导致房价继续上涨。这与增加供给抑制需求的调控方向是相左的。“提高比例也是不可能的。”
　　另外一个从紧的政策则是加息。邹平座透露:“短期内不会加息,加息取决于CPI走势,不取决于房地产。”
　　此前公布的4月份CPI数据则是2.8%。从数据上看,宏观经济有些过热倾向。
　　不过,中国宏观经济学会秘书长王建认为,一揽子的经济刺激政策从2009年的上半年开始真正发挥作用,预计到今年上半年边际效应开始递减,今年经济增长的趋势则会呈现前高后低。“也就是说投资和工业增长速度会逐渐下降。经济增长依然摆在第一位,而通胀则是第二位,所以轻易不会加息。”
　　政策的边际效应在下降的同时,房地产市场“价”不跌“量”跌,而股市则“价”和“量”双双缩水,房地产调控政策逐渐放大的负面效应也引起了高层的注意。
　　“当前宏观调控面临的两难问题不少。”5月13日晚,温家宝在天津考察时提出,要注重宏观经济政策的协调配合,防止多项政策叠加的负面影响,始终合理把握政策力度。
　　这会不会是政策微调信号？17日,国资委副主任李伟指出,宏观经济政策在不同阶段可能会进行微调,尤其是货币政策和房地产调控政策,这将给部分行业和企业生产经营带来影响。
　　“一旦股市、地产都不景气,会反过来影响到实体经济的增长。”和很多人一样,王建表示了对经济的担忧。
　　基于此,邹平座则认为,相关部门接下来的主要任务是执行已有的房地产政策静观效果。“未来一段时间楼市调控将进入一个冷静期。”
　　更多接受本报记者采访的人士均认为,在接下来的一段时间内,针对楼市的调控新政除了各地要相继出台细则落实外,在国家部委甚至是国务院层面均不会有新的政策出台。即使是各地的细则内容,也不必盼着会超出预期。
　　虽然4月份房地产调控政策措施密集、力度空前,甚至有开发商称中国房地产市场开始进入“冰川期”,但全国房价依旧保持同比大幅上涨的态势(4月份,全国70个大中城市房价同比上涨12.8%)。政府出台一系列组合拳,到底是“调控”还是“空调”,市场仍然充满争议。
　　日前,温家宝总理在天津调研时再度强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨；媒体爆料称,国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。
　　显然,不但绝大部分民众对房价没有降下来感到不满,管理层也摆出了一副“不按住房价绝不收手”的态势,政府在调控政策上留有很多后手。
　　房价继续上涨更严厉调控政策酝酿出台
　　楼市调控“组合拳”已经打出了一个月,房地产商都在猜什么时候会是“最后一拳”,民众却期望着后继“组合拳”的出台,让房价真正回落到合理水平。
　　普通大众的期盼并非没有道理。上周国家统计局发布的统计数据显示,2010年4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。显然,密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果。对此,SOHO中国董事长潘石屹(微博博客)分析指出,房地产公司拥有大量现金流,用现在最流行的一句台词来说,就是“扛得住”。
　　面对楼市价格坚挺的局面,政府部门采取的对策是“继续打压”。
　　5月13日至14日,国务院总理温家宝在天津调研时强调,坚决遏制部分城市房价过快上涨。温总理“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的言论,绝非此前观点的重复。昨日,有媒体爆料称,国家发改委正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。据了解,这份发改委新版楼市调控新政的出台时间,将视此次楼市调控情况而定。如果调控达不到预期,将会很快出台。
　　量跌价涨多空双方陷入胶着状态
　　4月份房价同比依然大幅上涨,但也出现了一个让买房人欣喜的信号,那就是商品房销售面积和销售额均开始出现下降,全国房地产开发景气指数也在连续12个月上涨后首次出现下降,表明市场目前已经进入观望和相持的调整阶段。
　　中银国际上周对地产市场进行的大面积调研结果显示,上周各地房价已经开始出现环比下跌迹象。中银国际分析师周路认为,房价仅是松动,暂不会促使政策松绑。
　　财经评论员叶檀(博客)也称,新政策对楼市已经起效,从一线城市来看,成交量已经下挫了70%—80%,成交量呈现断崖式下跌。“这样的量跌价涨,正说明了房价多空双方已经陷入博弈的状态。最终结果就是,短期投资客会迅速撤离市场。而如果政策能够延续几个月以上,资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场。”
　　釜底抽薪央行收缩流动性让市场担忧
　　在所有的调控举措中,最让房地产开发商担心的,就是银行不再输血。
　　今年以来,央行已经三次上调存款准备金率,目前大型商业银行的存款资金准备金率已高达17%,接近历史最高水平17.5%；而且每上调0.5个百分点,冻结资金量约为3000亿人民币左右。
　　值得关注的是,央行在上调存款准备金率的时候,却对农信社“网开一面”,不提高农村信用社和村镇银行存款准备金率。央行数据显示:截至今年3月底,中资大型银行超额准备金率为1.43%,中资中型银行为1.90%,中资小型银行为3.15%,农村信用社为4.67%。显然,相比商业银行,农村信用社“不差钱”。央行反而还向最不差钱的农信社注入资金1497亿元。
　　央行此举,显然是因为商业银行都有大量房地产贷款,而农信社几乎没有。提高存款准备金率就是抄房地产企业的后路,是最直接地调控房地产市场的举措。央行在一季度货币政策执行报告中就点明:根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求,实行更为严格的差别化住房信贷政策,加强房地产信贷管理,促进房地产市场平稳健康发展。防止房地产等资产价格过快上涨而强化一般消费价格上涨的预期。
　　目前,已经有不少银行完成了压力测试,并且开始陆续发布银行压力测试结果。从已经公布结果的银行来看,本轮楼市调控银行的风险不大,普遍能承受房价下跌3成。民生银行行长洪琦甚至还称,即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。（华夏时报）