| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2012年08月09日 14:37 |
作者： |
李品科;孙建平;林鸽 |
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撰写时间： |
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和我们此前多篇报告中的预判一致，督察组调研的整体结果是比较满意的。从督查简报的具体论述来看，未来行业调控的总体基调不会是之前市场所悲观预期的政策继续加码，而是巩固现有调控成果，部分房价上涨压力较大的地区紧紧调控螺丝，维持市场稳定。
调控成果整体满意，未来调控总体基调为巩固现有调控成果。1）16省市调控成果均表示满意，仅对广东省局部，江门市调控政策落实出现偏差进行了点名批评；2）从对未来调控力度的建议来看，仅湖南湖北和河北三地建议警惕未来房价上涨压力，从严执行调控政策，其余省市均肯定现有调控力度，调控基调仍以巩固现有调控成果为主。
限购政策仍是未来调控政策的重点，但即使从严也影响不大。简报中北京、广东、天津、辽宁和吉林五省市都在明确表态将限购置于了未来调控政策中最重要的位置。但由于之前各地限购政策基本均较严格执行，即使略有松动也仅是对外地一年纳税和社保证明略放松，无本质性变化，且现在限购均已满一年，证明审查加严实质影响不大。
地方房价问责制或将重新启动。从江苏等地的督察报告来分析，未来地方房价问责制或将重新启动，即使并不对外公布房价控制目标，但地方也有可能将其在中央部门备案。其结果就是未来高端楼盘获得预售证难度可能上升，房价上涨的结构性因素将有效缓解。
未来部分地区或实行限售试点。河北的督察结论中提到了未来鼓励有条件的城市开展限售试点工作。限售政策为存量市场管理，其实质是进一步强化了保刚需、压投机的差别化需求政策。由于限售政策与限购政策在一定程度上有替代性，其反映的是中央开始考虑如何合理释放现阶段被限购政策所错杀的刚性及改善需求。
督查结果表明差别化需求调控仍将持续，未来调控力度将基本维持稳定，部分地区或有从紧修正，预判未来销量上行趋势仍将持续。
预计未来中央和地方政府将在房产税、限价、房价问责、提高开发贷款和房地产信托门槛等方面加强，目标是控制房价、保大限小、稳定供给。1）加大对开发商资金链的控制，包括预售款监管或可能部分冻结等；2）启动地方房价问责制，高端楼盘获得预售证难度加大，降低统计上房价上涨的结构性因素；3）延续直接的临时性喊话，扭转涨价预期；4）重新祭出限价政策，中小地产商资金链普遍偏紧。
综合考虑经济低迷程度，行业供求，房价和政策基本会维持稳定，市场超调创造买入良机。目前12年PE8.5倍、RNAV折32%左右，切换到13年仅7倍PE。建议以一二线龙头为核心配置，金地、保利、中南、首开、万科、荣盛和华侨城的大幅回调是低配者买入良机
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