| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2012年08月09日 14:43 |
作者： |
李品科;孙建平;林鸽 |
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撰写时间： |
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上周板块恐慌性下跌，房价上涨压力下市场调高了政策加码预期；但我们认为综合考虑经济低迷程度，行业供求状况，房价和政策在未来6个月基本会维持稳定，市场超调创造买入良机。
我们认为在经济下行趋势下出台颠覆性严控政策可能性小，目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的10、11年天壤之别：1）预售取消谣言住建部已辟谣，对开发商资金链的控制将持续；2）督察组已调研6、7个城市，整体看结果还比较满意，督查后预判地产政策总体基调将维持稳定，紧紧螺丝不加码；3）税收政策是长远性制度安排，不是短期内可以解决，预计延续试点为主。
房价上升有其结构性，按均价统计放大了结构性上涨因素：1）6月改善性高端楼盘入市明显，由于去年高端楼盘成交困难，今年这类楼盘降价但仍拉高整体均价；2）11年被压制需求在12年集中释放，按一手+二手总成交来看，一线城市11年成交只有历史平均的50%，存在大量回补需求；3）更有代表性的房价中位数的涨幅远低于均价涨幅，例如北京均价同比上涨达15%，但中位数上涨为8%，更客观。
预计未来中央和地方政府将在房产税、限价政策、房价问责、提高开发贷款和房地产信托门槛等方面加强，目标是控制房价、保大限小、稳定供给。1）加大对开发商资金链控制，包括预售款监管或可能部分冻结等；2）启动地方房价问责，高端楼盘获得预售证难度加大，降低统计上房价上涨的结构性因素；3）延续直接的临时性喊话，扭转涨价预期；4）重新祭出限价政策，中小地产商资金链普遍偏紧。
短期量价走势判断，预判销量将持续上行，价格在9、10月上涨压力回落，原因：1）需求政策不再加码购房者情绪能持续恢复，刚需、改善持续入市，事实上需求政策加码空间小；2）二手房卖盘指数、销售人员情绪指数等先行指标显示至少到10月销量都会持续走强；3）历史新开工数据和历来开发商推盘管理显示从10月左右市场新推盘量庞大，结合现阶段维持高位的库存，10月开始去化将下降。
有保有压开发贷供应思路凸显龙头开发商资金优势。现阶段调控政策思路为增供给、压投机、保刚需，落实到开发贷供应上就是保大限小，对短时间内能够提供刚需供给的大开发商给予优惠信贷支持。
给予行业超配建议，恐慌性大跌后板块估值优势愈加凸显，目前12年PE8.5倍、RNAV折32%左右，切换到13年仅7倍PE。建议以一二线龙头为核心配置，金地集团、保利地产、中南建设、万科、首开股份、荣盛发展、招商地产、华侨城的大幅回调是低配者买入良机。
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