| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2012年05月25日 14:24 |
作者： |
李品科;孙建平;丁明 |
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总理主持23日国务院常务会议，再次明确"把稳增长放在更加重要的位置，根据变化加大预调微调力度"，同时要求稳定和严格实施房地产市场调控政策。
行业基本面下行、调控见效，政策压力进一步下降。总理指出要正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系把稳增长放在更加重要的位置，在通胀压力相对下降，并且房价不上涨调控见效的背景下，行业政策压力进一步下降。
信贷整体的实际宽松也将有利于房地产行业。会议指出坚持稳健货币政策的基本取向，保持合理的社会融资规模，进一步优化信贷结构。根据我们宏观的观点"稳健的货币政策可以实际宽松，未还有两次左右降准，3季度或启动降息"，地产行业作为利率敏感行业中将成为最大的受益者之一。
宏观货币信贷将持续实际宽松，我们判断未来利率整体下浮趋势不会改变，首套房贷款利率下浮会逐步从一线城市向二三线、全国蔓延，这将有效提升刚性需求的购买力。
稳增长最主要还是要通过投资拉动，房地产投资对经济的拉动作用显著。根据我们的测算每10%的投资增速将拉动GDP增长1%。我们预判12年全年房地产投资增速将由11年的28%下滑至12%，将降低GDP增速1.6个百分点。在经济下行、地方财政压力背景下，地方在中央允许范围内松动欲望很大。
地方自主政策上面的松动将由点到面的扩散。我们预计地方自主政策面已出现的局部松动会继续推进：（1）放松公积金贷款政策；（2）提高普通住宅标准;（3）购房补贴等。
我们坚持11年12月31日预判:12年地产政策局部放松不再是空想、不再是意淫，而是合情合理的逻辑推断。
维持2012年策略报告《平衡再生》政策面反转路径：宏观货币信贷实际宽松（11Q4）----地方政府行业政策局部松动（12Q1）----中央政府行业调控政策合理修正（12Q3）。
地产"双面"将上行，共同提升估值。政策面与基本面双方关系将从之前"相克"转化为12年的"相生"，未来将共同提升估值。
维持行业增持评级，继续超配。12年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，地产股将迎来趋势性机会，绝对收益超过50%，地产股的行情远未结束，任何调整都是买入良机，继续超配，选股方面以一二线龙头公司为核心配置。
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