| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2011年11月03日 14:21 |
作者： |
万知 |
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我们的观点：只为房价短期目标，不影响政策偏暖大局
我们认为珠海这次的调控纯粹是地方主动，由于8、9月份珠海新建住房价格比2010年底涨幅达17.7%，远超11.1%的控制目标，而香洲区是贡献高价房成交的主力区域，占到整个珠海成交的一半，因此，政府出于力保到年底完成今年的房价调控目标，在香洲区限购进行限购，但整体力度偏软，年底达到目标后，政策力度将会确定性减弱。不影响地产行业政策面偏暖的大局。就对珠海市场本身而言，影响不会特别大。
首先，政策的目标是非常短期的，目标只是未来2个月控制房价在涨幅11.1%以下。目标达到后，逐步减弱的概率大，且政策留下了这一条路。珠海市属于严重依赖土地财政的地方政府的典型代表，且今年1-10月份完成土地出让收入不足100亿元，同比下滑超过50%，恰逢珠海市近几年要投资3000亿元完善众多基础设施，财政紧张程度可想而知，因此，珠海同众多地方政府一样没有内生性的调控房地产的动力。那么这次调控的动力一定是来自外部，我们分析珠海今年1-9月份的房地产市场数据，认为，珠海极有可能是因为前三季度房价调控目标没有完成而出台政策的。数据显示，珠海今年的房价调控目标为不超过GDP增速（计划为11%），在去年均价的基础上，今年新建商品房的均价不能超过11285元/平米。如此看来，珠海政府的政策目标是较为短期的。
其次，限价不会导致降价，只是将高于调控目标价格楼盘的销售时间延长到明年，事实上，这一办法早在上半年很多地方都实行过，那就是迟迟不给预售证。但预售证终究是要给的，我们认为，年底达到调控目标后，限价就会退出。
再次，限购其实非常宽松，仅限香洲主城区，也没有涉及存量房。影响将被大大削弱。
由此整体来看，为了完成调控目标，珠海采取了通过限购控制主城区高价房的成交，限价上控制全市高价盘销售节奏的办法来完成全年目标，我们认为，调控目标一定会达到，达到后，很多价格高于调控目标的楼盘将会获得预售资格。政策将有所收缩。这与房地产行业整体的政策面偏暖的大局并没有冲突。我们仍建议投资者积极介入地产股。
（具体内容请见附件）
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