| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2011年10月14日 14:01 |
作者： |
张帆 |
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事件：10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布最新公告《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，放松了原有限购政策标准，主要体现在（1）对于符合人才引进的非本市的户籍人员，购房不受个人所得税及社保证明的限制。（2）已办理房地产权证超过5年的不受限购。（3）本市户籍人口允许购买第三套单价7500元/平方米以下的住房，且本市户籍“村改居”家庭的自建住房不计入限购套数。然而，在《通知》发出当日晚上，佛山市住房和城乡建设管理局称“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，宣布暂缓执行该《通知》。
佛山市受限购影响较大，房地产市场量、价均出现不同幅度下跌。佛山市自今年3月份实施限购以来，成交量大幅下滑。1-3月份，佛山市日均成交商品房217套，实施限购以后至今，成交量迅速下降至日均成交71套，下降幅度达67%。从累计销售来看，佛山市今年的月度较大的成交量主要集中在一季度，实施限购后的二三季度成交量增长缓慢，1-9月累计成交商品房约26500套。根据搜房网统计，佛山市住宅成交均价在实施限购之后实现了小幅下跌，1-9月中大部分月份的价格环比下降。.土地市场趋冷令政府财政压力加大。今年以来土地市场持续冷清，全国12个重点城市居住用地累计成交4381公顷，同比去年减少28%，佛山市也不例外。2010年，佛山市土地出让收入380亿元，而今年1-9月土地出让收入累计仅183亿元，占去年全年的土地出让收入的48%。
佛山市放松版限购政策“朝令夕改”，源自实施限购政策致使当地房地产市场调整明显，土地市场冷清致使政府财政收入压力增大。然而，中央的调控目标和地方政府利益存在差异，地方政府行为并不代表中央政府政策转向：（1）通货膨胀压力尚未得以根本解除，四季度通胀水平或稍有缓和，由于前半年严格控制流动性，利率水平和存款准备金率都处于高位，四季度，我们预计流动性可能略有松动。但是，“紧缩”依然是宏观调控主旋律，房地产能对其他产业产生拉动作用，调控政策未见松动迹象。（2）在房价下跌明显、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价仍然存在潜在上涨压力，调控政策不会放松。（3）大量保障房的供应能缓解体量巨大的刚性需求，从而减轻由于需求巨大，放开宏观调控会导致房价报复性上涨的担忧。而依目前情况看，在明年下半年前，市场仍缺乏大量保障房供给，宏观调控也暂不会放松。
我们预计，明年下半年前，房地产调控政策不会放松。目前房地产行业正面临价格下降、销量同比增幅下滑的调整，调控政策还未见退松动迹象，行业中性。
（具体内容请见附件）
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