| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2011年10月12日 14:02 |
作者： |
孙建平;李品科 |
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本报告导读：
佛山限购政策有条件放松的内容版本是中央与地方、政府与开发商利益平衡的表现，代表09年11月来的行业高雅政策终结和房价调整后政策局部松动的方向。
摘要：
事件内容：
佛山市住房和城乡建设管理局10月11日中午发文《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，限购政策局部松动。大意：（1）外地人才引进不限购：非户籍人员由市、区人社部门出具人才证明，购房不受1年个税及社保证明的限制；（2）产权满5年商品房不限购；（3）本地户籍家庭可买房价低于7500元以下的第三套房；（4）本地户籍村改居家庭可新买7500元以下一手新房。具体参见附文1。
同日晚发新闻通稿，决定暂缓执行上述政策，称为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响。具体参见附文2。
事件点评：
对于研判行业趋势和资本市场来说，佛山此次限购有条件放松政策的意义不在于短期是否能成功，而在于为我们判断当房价真正有效下跌后政策是否变动、如何变动及其变动效果提供了借鉴参考。
由佛山限购政策有条件放松内容所概括或者启发的局部放松基本原则是：（1）房价有效下跌一定幅度后，放宽购买改善性第三套（佛山版本是全市均价下跌10%（目前均价8300元左右））；（2）短期投资投机需求不放松（购买时间不到5年的二手房纳入限购政策范畴，即本地人买二限三，外地人买一限二）；（3）低于全市均价10%的中低价商品房有购房资格保证；（4）外地人买房、尤其一手房原则上限制。
具有上述原则的局部放松版本也许在挂钩房价等指标上有改进之处，但在基本内容和核心原则上还是能做到较好地平衡中央与地方、政府与开发商的利益诉求。既能满足中央政府房价有效下跌才放松政策、打压地产又不能导致经济硬着陆的目标，又能满足地方不希望价跌量缩以及导致的财税收入和土地财政压力的心理，也兼顾了开发商降价没效果、购房者没资格的顾虑，鼓励开发商适度降价，还考虑了避免放松导致房价反弹的坏结果，打击短期投资需求。
预计09年11月以来的行业严厉调控政策已基本到顶，随着房价松动和下跌政策不会再加码。佛山限购有条件放松政策版本有利于我们预判房价适度下降后政策局部松动的方向和内容。
房价适度有效下跌后类似政策局部放松对资本市场地产股价将有很强的正面意义。资本市场前期极度担忧的价跌量无预期有政策引导和修正作用，适度降价楼盘和中低价楼盘的销售放量有政策保证。
目前地产股低估值优势、龙头公司业绩确定性优势越来越明显，维持增持，建议逢调整战略性加仓。
（具体内容请见附件）
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