| 来源： |
中邮证券研究所 |
发布时间： |
2011年08月11日 14:38 |
作者： |
邵明慧 |
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撰写时间： |
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1-7月房地产市场运行点评
核心观点：从1-7月的数据来看，房地产开发投资、新开工面积、房屋销售面积、房屋销售金额、开发企业资金来源等指标增速较1-6月份有所反弹，我们认为原因在于一方面是保障房的持续开工，另一方面自从年初新政颁布后，政策一直处于真空期，经过几个月的消化后，政策过度反应效应逐渐减小。7月中旬中央政府再次强调调控不会放松，并表示限购范围可能继续扩大，这对市场将产生一定影响，因此未来市场走向依然不十分明确，各指标有可能继续向不利的方向发展。
房地产开发投资增速小幅反弹。年初以来，房地产投资一直保持较高增速，主要原因在于2009年和2010年的房屋新开工面积较高，导致当前在施项目较多，施工面积较大，而房地产开发又是一个持续投入的过程，从竣工面积来看，目前还未出现项目大规模竣工迹象，同时建筑材料价格维持较高水平，因此房地产开发投资得以保持较高增速。
新开工面积增速小幅反弹。新开工面积增速较6月份小幅反弹，当月新开工面积同比增速达到今年以来最大值34.04%；环比来看，7月单月环比下降32.58%，与2006年的-25.95%、2007年的-18.29%、2008年的-35.72%、2009年的-42.47%和2010年的-38.21%相比较，处于中游水平。总来而言，反映了7月份开发企业信心充足，加大了开工力度。房屋竣工方面，今年以来房屋竣工增速一直稳定在12%~15%之间，未现大规模竣工的趋势。
销售增速反弹。7月份房屋成交量增速同比依然上涨，但涨幅减缓，反映当前市场经过6月份快速增长的月份后，需要暂时调整。另外，7月份政府在不同场合强调对房地产的调控不会放松，并有将限购政策范围在二、三线城市扩大的趋势，对市场产生了一定震慑作用。我们认为，受基期因素影响，未来房屋销售同比增速会继续下滑；另外新的政策（如限购、加息）可能会对市场产生额外不利影响。
开发企业资金来源同比增速反弹。开发企业资金来源的紧张程度有所缓和，其中整体增速较1-6月份提高1.52个百分点，但国内贷款增速仍然比较低，开发企业获得贷款支持不畅。从结构来看，国内贷款的占比达到近几年的新低水平，已经超过近几年年底的结构占比，显示银行对开发企业贷款丝毫没有放松迹象。1-7月开发企业资金/房地产开发投资数值为1.5，高于2008年7月时的1.4，低于2009年7月和2010年7月1.6的比例。
投资建议：目前的房地产市场经过前期过度低迷出现小幅回暖迹象，这将对股票市场构成一定利好。但未来仍然需要密切关注限购政策的进展和货币政策对房地产市场的影响。个股推荐保利地产（600383）、招商地产（000024）、荣盛发展（002146）、金融街（000402）。
风险提示：二、三线城市限购范围扩大；货币政策持续紧缩。
（具体内容请见附件）
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