| 来源： |
天相投资顾问 |
发布时间： |
2011年05月20日 15:09 |
作者： |
石磊 |
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近日，我们对北京的部分保障房项目再次进行了实地调研。为了便于对比，我们选择了与1月19日的《北京市保障房草根调研报告》中相同的项目进行考察。已建成项目主要考察丰台宋家庄区域的两个项目和朝阳常营区域的六个项目。在建项目主要考察海淀上庄镇项目、三嘉信苑项目和和石景山燕山水泥厂保障性住房项目（项目详细情况可参照1月19日的报告）。通过调研对比，我们发现：
1）、已建成项目入住率明显提高。8个小区的亮灯率，2011年5月要明显高于1月。常营项目内车辆停放数量，2011年5月也要明显多于1月；与1月份调研时相比，本次调研还观察到该区域项目内居民活动明显增加。通过亮灯率、车辆停放、居民活动等情况的对比变化，可以推测，相对于2011年1月，这8个保障房项目的入住率明显提高。
2）、在建项目工程进度正常。相较于2011年1月，3个在建项目的施工进度均有一定进展，在工地可看到较多的工人在施工。上庄镇项目临近马路的两栋楼房（一共六栋）已经封顶，防护网已经拆除；三嘉信苑已经基本建成，工人正在清理部分施工剩余材料；相对于上述两个项目而言，燕山水泥厂保障性住房项目变化最为明显，在现场可见大约有4栋楼房已经建设了6层-7层不等，而1月份调研时项目还在打地基。
3）、相关配套仍需进一步完善，小区成熟度相对较低。从本次调研情况来看，北京保障房建设进度基本正常，入住率也提高较多，但周边配套设施较少，小区成熟度仍相对较低。在常营地区，部分项目配套的底商仍处于建设中；居民活动虽变化明显，但与成熟社区相比，仍有不小的差距。而上庄镇和三嘉信苑项目，交通依旧不甚便利，周边配套仍未发现明显改善。
保障房应重视其相关配套设施的协同建设。正如我们上次调研时发现的一样，交通便利，周边配套相对完善的宋家庄区域项目的入住率明显高于常营地区，而上庄镇地区的两个项目相对要更差一点。同时单就保障房项目本身而言，盈利能力较差，而相关配套的商业部分可在一定程度上弥补开发商的盈利要求。交通、商业等相关配套设施的协同建设，不仅有助于加快社区的成熟速度、提高入住率，还可在一定程度上提高开发商的积极性。未来随着北京保障性住房建设向远郊延伸，交通配套等就尤为重要，这需要政府加大公共资源的投入。
（具体内容请见附件）
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